Imóveis populares fazem a festa da construção civil no país

Mesmo num cenário adverso, volume de novas unidades imobiliárias no Brasil cresce 7% nos nove primeiros meses do ano, puxado pela MRV Engenharia, que privilegia o segmento de baixa renda em 2015

Por O Dia

Rio - Apesar dos estoques em expansão, as cinco maiores construtoras brasileiras lançaram quase R$ 10 bilhões em novos projetos nos nove primeiros meses deste ano — um incremento de 7% em relação ao mesmo período do ano passado, conforme indicam as demonstrações trimestrais de MRV, Direcional, Cyrela, Brookfield e Gafisa. Do volume total de lançamentos entre janeiro e setembro, quase um terço (31,3%) foram da mineira MRV Engenharia, evidenciando não só uma concentração mas também o maior dinamismo do segmento imobiliário popular.

Construtoras focadas em empreendimentos de médio e alto padrão, como Cyrela e Brookfield, desaceleraram o ritmo de lançamentos, enquanto a Gafisa seguiu no sentido oposto: pôs no mercado R$ 1,39 bilhão em novos projetos até o fim de setembro, contra R$ 656 milhões nos três primeiros trimestres de 2013. “O ano passado foi historicamente muito fraco para a Gafisa”, explica Felipe Martins Silveira, analista da corretora Coinvalores, referindo-se à fraca base de comparação. Em 2013, como parte de um processo de reestruturação, a Gafisa se desfez de 70% da Alphaville, unidade de negócios voltada para loteamento urbano de alto padrão. “O mercado como um todo diminuiu lançamentos no terceiro trimestre”, analisa Silveira.

Estreitamente correlacionada às perspectivas macroeconômicas do país, a performance do setor imobiliário tem sofrido — ao longo do ano — os efeitos negativos do baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e da alta na taxa básica de juros. Na BM&FBovespa, o índice imobiliário (Imob) acumulou perda de 18,5% no período de 12 meses terminado em novembro. Já o Ibovespa recuou 0,8% nesse horizonte de tempo. E as perspectivas estão longe de serem animadoras para os próximos meses. Os indicadores “expectativa de novos empreendimentos e serviços” (da Confederação Nacional da Indústria) e “evolução do nível de atividade” (da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) se encontram em suas mínimas históricas, destacou a BB Investimentos em relatório assinado pelos analistas Daniel Cobucci e Wesley Bernabé, e divulgado em novembro.

O cenário adverso — que inclui elevação nos níveis de distratos — está longe de contaminar os planos da MRV. Entre janeiro e setembro, a companhia lançou R$ 3,12 bilhões em novos imóveis, levando-se em consideração apenas sua participação nos empreendimentos. “A concorrência no nosso segmento já foi muito maior”, argumenta Rafael Menin, presidente da MRV Engenharia. Focada nas faixas 2 e 3 do programa governamental Minha Casa Minha Vida (MCMV), a MRV viu seus principais concorrentes nacionais baterem em retirada de volta aos empreendimentos destinados ao público de média e alta renda. “Entre as grandes construtoras de capital aberto, quem se meteu com o Minha Casa Minha Vida acabou perdendo margem”, justifica Silveira, da Coinvalores.

Mesmo tendo aumentado suas vendas em 17% nos nove primeiros meses do ano, frente igual período de 2013, a MRV tinha R$ 4,56 bilhões de imóveis em estoque no fim de setembro. O montante é 11,7% superior ao acumulado entre janeiro e setembro de 2013. “Nosso estoque equivale a dez meses de venda, um dos mais baixos dos últimos anos”, argumenta o presidente da MRV. Embora não sejam garantia absoluta de saúde financeira, estoques inferiores a 12 meses de vendas são normalmente encarados de forma positiva pelo mercado.

Como outras construtoras de capital aberto, a companhia mineira vêm se esforçando em queimar estoques. Em relação ao segundo trimestre, quando os imóveis não vendidos da MRV somavam R$ 4,74 bilhões, houve queda de 3,8%. Segunda maior companhia do segmento no país em 2013, pelo critério de área total construída (metros quadrados), a Cyrela detinha no fim de setembro o estoque mais elevado: R$ 6,9 bilhões. Mas, na comparação com os dois primeiros trimestre deste ano, o indicador está em queda. Ao fim de março, estava em R$ 7,18 bilhões e, em junho, havia caído para R$ 7,02 bilhões. Para 2015, a Cyrela informou, por meio da assessoria de imprensa, que vai atuar “em todos os segmentos” por meio da sua plataforma de negócios, que inclui desde os empreendimentos de altíssimo padrão, passando por loteamentos, até a Faixa 1 do MCMV. A Brookfield Incorporações também diminuiu estoques ao longo dos três primeiros trimestres do ano. Passou de um patamar de R$ 2,92 bilhões no fim de dezembro de 2013 para R$ 2,8 bilhões em 30 de setembro deste ano. Procuradas, Brookfield, Gafisa e Direcional preferiram não comentar questões relacionadas a lançamentos e estoque.

No relatório para o BB Investimentos, os analistas Cobucci e Bernabé destacam que alguns dos pilares fundamentais do setor continuam mantidos. Entre os fatores favoráveis, eles listam o baixo índice de desemprego e o elevado déficit habitacional, além do pequeno volume de crédito imobiliário como percentual do PIB. De acordo com dados do Banco Central, os financiamentos imobiliários somavam em setembro R$ 474 bilhões ou 9,4% do PIB. No mesmo mês de 2013, esse percentual estava em 7,9%. “Portanto, acreditamos em uma seleção mais criteriosa dos ativos deste setor, em que as empresas com melhor controle do endividamento têm sido as mais aptas para seguir com um ritmo de vendas adequado sem abrir mão das margens, estrutura que entendemos ser fundamental para enfrentar os desafios que virão no ano de 2015”, sustentam os analistas do BB Investimentos.

Para o próximo ano, o presidente da MRV diz que a construtora continuará a fazer lançamentos. “Vai ser um ano desafiador. Não será maior que 2014, mas se houver queda, será pequena”, acredita o executivo, referindo-se às vendas. “Vamos buscar um aumento do nosso market share para igualar ao resultado de 2014”. Nos nove primeiros meses do ano, o total de vendas contratadas da MRV Engenharia alcançou nível recorde de R$ 4,52 bilhões.

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