Os consumidores que buscam fazer um empréstimo tentam sempre procurar uma linha de crédito mais barata para não ficar atolado em dívidas tão altas. Nesse cenário, uma alternativa que cresce no país é o home equity, conhecido como empréstimo com garantia de imóvel. Entretanto, especialistas pontuam os riscos para essa modalidade de crédito. 

O agente financeiro concede um empréstimo, cuja garantia de pagamento será o imóvel quitado de propriedade do requerente. Mesmo que não seja popular ainda no país, o home equity apresentou um montante alto no ano passado. O valor contratado chegou a R$ 4,6 bilhões, um aumento de 61% em comparação a 2019, segundo dados do Banco Central (BC).

"Este ritmo de crescimento continua em 2021, pois, com o prolongamento da crise da covid-19, as pessoas físicas e os empresários buscam no home equity uma forma de se capitalizar com melhores taxas. Seja para o pagamento de dívidas (antigas e mais caras) ou injeção de capital de giro no seu negócio", afirma Julio Vieira, diretor da BidYou, assessoria de investimentos em ativos imobiliários.

De acordo com os especialistas, a modalidade de crédito pode ser interessante para quem precisa de dinheiro, pois é a mais barata em comparação as demais linhas de crédito. "Um dos atrativos do home equity é ter uma taxa de juros menor do que as outras modalidades de crédito pessoal, podendo pagar em um prazo maior.

O principal fator das pessoas solicitarem o empréstimo de home equity é a utilização deste crédito mais barato para os pagamentos de dívidas anteriores e, portanto, com taxas mais altas. "Outra facilidade é poder alongar seus prazos de pagamento (até 240 meses) e assim ter uma parcela que caiba no seu orçamento mensal sem entrar em atrasos ou inadimplência", explica Vieira.

Com este tipo de garantia, o dono do imóvel não poderá realizar qualquer transação envolvendo o bem, até que seja realizada a quitação do empréstimo. "Analisando financeiramente, a taxa de juros do home equity chega a ser 50% mais baixa (ou até mais) se comparada aos empréstimos pessoal e consignado", afirma o advogado Daniel Blanck, especialista em direito imobiliário.

No entanto, há riscos que devem ser avaliados pois, em caso de não pagamento da dívida, os consumidores podem ficar sem o imóvel. 

"A colocação de um imóvel em garantia é realizada com uma alienação fiduciária do imóvel. Assim, é preciso estar claro que a inadimplência nas parcelas contratadas pode levar a financeira na tomada do imóvel para ser ressarcida do crédito liberado", afirma Vieira.

Portanto, antes de solicitar o crédito, os especialistas recomendam que se faça um planejamento criterioso e defina muito bem o orçamento.

Atualmente, o mercado oferece taxas partindo de 0,79% a.m. em até 240 meses para pagar. Nessa linha, é possível oferecer até 60% do valor de avaliação de um imóvel residencial e até 50% no caso de um imóvel comercial. As instituições disponibilizam o home equity com valores que variam entre R$ 30 mil a R$ 3 milhões.

Segundo Blanck, o BC fez uma simulação sobre o Custo Efetivo Total (CET) do home equity e do crédito direto ao consumidor (CDC) usado em compras parceladas no cartão de crédito. Enquanto o home equity tem uma taxa média de 17,70% ao ano (0,97% mensais) + TR, o CDC tem juros médios de 162,38% ao ano (8,37% mensais).

Os principais bancos oferecem o financiamento com imóvel como garantia. Entre eles Bradesco, Banco do Brasil, Santander e Caixa Econômica.

O Bradesco possibilita apenas para imóvel próprio quitado pois, segundo a instituição, a MP 992/2020 que tinha como ideia aproveitar a garantia excedente para conceder novo crédito, desde que seja com o mesmo credor, caducou em novem de 2020. Há alternativa de empréstimo em até 180 meses para pagar, taxa a partir de 0,99 % a.m e cliente pode utilizar o valor para o que desejar, como investir em seu próprio negócio, pagar estudo dos filhos, reformar um imóvel ou organizar a vida financeira.

O BB oferece aos seus clientes pessoas físicas taxas a partir de 0,78% a.m., que variam conforme perfil do cliente, prazo do financiamento e relacionamento com o BB, contratação simplificada, apresentando apenas 3 documentos, oroposta encaminhada pelo celular, no App BB, ou em uma de nossas agências, conforme conveniência do cliente e pagamento em até 238 meses.

Além disso, há prestações fixas, até 89 dias para o pagamento da primeira parcela, destinação livre do uso do dinheiro, valor do empréstimo a partir de R$ 35 mil, válido para imóveis residenciais e comerciais e financiamento de IOF e tarifa. A modalidade conta com condições promocionais de 3 a 17 de setembro (50% de desconto na tarifa e taxas de juros promocionais).

O Itaú oferece taxas a partir de 0,94% ao mês, com valor pré-fixado, ou seja, sem atualização do saldo devedor por meio de indexadores, garantindo a proteção contra eventuais volatilidades de mercado. O limite de crédito de R$40 mil a R$ 3 milhões, limitado a 60% do valor do imóvel e prazo de até 15 anos.

A Caixa disponibiliza a operação Crédito Real Fácil Caixa que pode ser utilizada por cliente pessoa física. Os financiamentos tem prazo de até 180 meses e cota de financiamento de até 60%. As taxas de juros variam de 0,60% a.m a 1,10% a.m de acordo com o relacionamento do cliente e modalidade escolhida. São aceitos em garantia imóveis residenciais e/ou comerciais.

A contratação pode ser realizada nas Agências da Caixa e nos Correspondentes Caixa Aqui, mais informações estão disponíveis no link https://www.caixa.gov.br/voce/credito-financiamento/credito-pessoal/credito-real-facil/Paginas/default.aspx.

No Santander, as taxas fixas são a partir de 0,95% ao mês, sem correção, o crédito permite ao cliente contratar este crédito utilizando um imóvel quitado - próprio ou de terceiros, a partir de R$ 30 mil e até 60% do valor do imóvel, com prazo de até 20 anos. Também é possível optar por não pagar uma parcela integral no ano, quitando nesse período apenas os prêmios do seguro.