Perto de encerrar o primeiro semestre do ano, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que o mercado esperava que entrassem em vigor até o final deste mês, devem estrear na segunda metade do ano. Isso porque o Conselho Monetário Nacional (CMN), do Banco Central (BC), ainda não aprovou a regulamentação dos títulos. O adiamento, no entanto, não tira a atratividade do produto. De acordo com a vice-presidente e analista sênior da Moody's Investors Service para Operações Estruturadas, Daniela Jayesuria, existe um potencial enorme para os títulos. “Talvez, como todo mercado regulamentado, leve um tempo para crescer, para o investidor se sentir mais confortável. Mas existe um grande potencial”, afirma.
A expectativa com o novo título é que ele seja uma opção de recursos para financiar o setor e, com isso, colaborar para evitar o avanço do juro do crédito imobiliário, que vem subindo em razão do momento de aperto monetário. E, também, pode ser uma fonte alternativa tanto para os bancos quanto para o investidor. O atual cenário econômico, de fraco crescimento e expectativas ainda pouco positivas, levou os bancos a limitarem as linhas de crédito, inclusive do crédito imobiliário.
Uma das principais características das LIGs é que a carteira de financiamentos imobiliários será protegida no balanço do banco através da afetação do patrimônio, proporcionando aos investidores duas camadas de proteção, caso a instituição financeira emitente torne-se insolvente. Os investidores terão recursos primeiramente através da força de crédito da instituição financeira emissora e, em seguida, por meio dos fluxos de caixa da carteira segregada de financiamentos imobiliários, se o emitente deixar de fazer os pagamentos requeridos. “Esta segunda camada de proteção pode dar suporte a um rating mais alto nas LIGs do que em uma dívida sênior sem garantias da instituição financeira”, explica Daniela.
A introdução de LIGs no mercado brasileiro irá permitir aos bancos uma expansão para o financiamento de longo prazo, adicionando opções de financiamento para os credores. Atualmente, a principal fonte para o crédito imobiliário é a poupança. Segundos dados divulgados pelo Banco Central, em maio o volume de saques superou o de depósitos em R$ 3,19 bilhões, o pior resultado para o mês da série histórica. Com isso, o saldo total da poupança ficou em R$ 648,7 bilhões, ante R$ 648,3 bilhões em abril.
Além disso, o mercado também dispõe de dois títulos voltados para o setor: as Letras de Crédito Imobiliária (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). De acordo com a Cetip, integradora do mercado financeiro, o estoque das LCIs passou de R$ 117,3 bilhões em maio de 2014 para R$ 178,9 bilhões no mês passado, e os CRIs evoluíram de R$ 49,2 bilhões para R$ 58,8 bilhões.
Para o diretor executivo da unidade de títulos e valores mobiliários da Cetip, Carlos Ratto, a LIG é um instrumento que fica no meio do caminho entre a LCI e o CRI. O título, além da garantia do banco, tem também a garantia dos ativos que estão lastreando esses papéis. “É um instrumento que tem uma característica inovadora para o mercado brasileiro. Se o banco eventualmente não pagar a letra, o investidor passa a ter direito à cesta de ativos que originou o papel. O investidor tem fila exclusiva ”, explica.
Daniela ressalta ainda que as LIGs são mais um instrumento de funding para as instituições em meio às retiradas da poupança e o atual nível da taxa de juros. “Dependendo da estrutura, aplicando swap cambial, por exemplo, você consegue mitigar os riscos de conversibilidade da moeda”, diz.
As LIGs, ou “covered bonds”, são bastante populares nos Estados Unidos e na Europa. Aqui, o diferencial é que terá dupla garantia do investimento.
De acordo com Ratto, várias instituições já se manifestaram favoráveis a lançar o papel assim que a regulamentação for aprovada. “Já tiveram questionamentos de como seria a emissão, como seria o registro, toda a parte de depósito e controle dos lastros. Não imagino um boom de emissão, mas, com certeza, já têm bancos se preparando”, diz. “Vai ter um prazo de adaptação, mas nós temos expertise, não acredito que será muito diferente do que já fazemos hoje”, diz.
Moody’s vê potencial para mercado de Letras Imobiliárias Garantidas
