A Caixa, líder disparada no segmento de crédito imobiliário no país com fatia de 68,5%, começou o ano em marcha lenta. Até 13 de março, as contratações somavam R$ 19,73 bilhões, o equivalente a pouco menos de 13% da meta de R$ 153,6 bilhões estipulada para este ano.
Os dados dados são da própria instituição e foram divulgados nesta terça-feira pelo seu consultor de Habitação da Caixa, Fernando Magesty, durante palestra sobre os desafios do mercado em evento promovido pelo Bradesco em São Paulo. Para cumprir a meta, será preciso acelerar. Os R$ 153,6 bilhões já representam em si um ritmo menor de expansão das contratações para 2014: se cumprido, seria um aumento de 13,8%, ante 26,4% entre 2012 e 2013.
Magesty está otimista e acredita que vai conseguir retomar o ritmo e cumprir a meta. Segundo o consultor, a desaceleração não se deve à concorrência maior: “Há muita demanda ainda. O déficit habitacional está diminuindo, mas ainda é grande. Os financiamentos no Brasil correspondem a apenas 8,2% do PIB”, analisa.
Estudos da Caixa mostram que o crescimento do crédito imobiliário brasileiro será sustentado por uma demanda de 27 milhões de habitações nos próximos 10 anos, principalmente nas faixas de menor renda.
Magesty admite, porém, que as margens estão cada vez mais apertadas. “Mas o crédito imobiliário não dá prejuízo”, garante.
O consultor da Caixa fez questão de reforçar que a instituição “está totalmente tranquila” em relação a funding para bancar os contratos de crédito habitacional. “Não deixaremos de cumprir nossa meta de crédito imobiliário por falta de recursos. Podemos até recorrer à venda de carteiras, não só dos próprios créditos imobiliários, mas de saneamento e infraestrutura, todas com inadimplência muito baixa. Recebemos propostas de compra todos os dias. Mas não será preciso”. Ele admite é que, em caso de ampliação do uso de LCI e de outros instrumentos, como funding, que tem custos maiores para os bancos, os financiamentos tendem a registrar aumento de taxas para seus clientes. Para o consultor, esse aumento seria suportável para os mutuários das faixas de renda mais alta: “Há margem disponível”.
O consultor explica que o patrimônio de referência da Caixa, utilizado para medir o nível de alavancagem ou “índice de Basileia” (que mostra a relação entre o capital e os empréstimos concedidos pelo banco) é baixo porque a instituição é pública. “Não precisa formar um colchão de segurança e endividar o governo com isso”, diz. Em um banco público, a garantia é o próprio governo.
Magesty diz que, ainda que os depósitos em poupança, principal fonte de captação para financiamento imobiliário, continuem a crescer menos do que a demanda por empréstimos, não será preciso reduzir o ritmo de concessões. “Temos outros instrumentos importantes, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras de Crédito Agrícola (LCA), Certificados de Recebíveis (CRI) e Cédulas de Crédito Imobiliários (CCI).”
Osmar Martinez, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, concorda que não há problema de funding para financiamentos imobiliários no Brasil. “Temos cerca de R$ 470 bilhões na poupança, R$ 100 bilhões em LCI, R$ 50 bilhões em CRI e R$ 50 bilhões em CCI, ou seja, R$ 670 bilhões para financiar esses créditos”, diz. O ano passado terminou com estoque de R$ 395 bilhões em financiamentos imobiliários.
“Em pouco mais de cinco anos, já estamos fazendo volume de contratações mensais equivalente ao dos bancos privados. A carteira é ainda bem menor, principalmente em relação a da Caixa”, informa José Henrique da Silva, gerente de Empréstimos e Financiamentos do Banco do Brasil. O executivo diz que não entrou no crédito imobiliário para competir com a Caixa, mas para ter oferta completa de produtos e serviços para os seus clientes.
O executivo reconhece o poder da fidelização dessa modalidade de crédito. Ao contrário do que pensa Magesty, Silva acredita que o aumento da competição impede a alta dos juros. “O mercado todo quer fazer. Isso evita a puxada das taxas de juros”, diz. Hoje, na Carteira Hipotecária Habitacional (CHH), para financiamentos acima de R$ 700 mil, os juros estão praticamente iguais aos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que tem taxas tabeladas.
A concorrência também pode ser facilitada pelas novas regras para portabilidade do crédito - definidas pelo Conselho Monetário Nacional al em dezembro, começam a valer agora em maio. E pode pressionar ainda mais as taxas.
Osmar Martines, do Bradesco, não está preocupado: “Temos de 50 a 60 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário por mês. A nova lei não veio para facilitar a pescagem de carteiras dos outros”, diz.
Mudanças no Minha Casa, Minha Vida
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), cuja terceira fase está prevista para este ano, trará novidades. Uma delas, em discussão, é criar faixas de renda intermediárias. Hoje, quem tem renda familiar até R$ 1,6 mil está protegido por subsídios de até 90%. Mas quem ganha a partir de R$ 1,7 mil vê o subsídio reduzido e nem sempre tem crédito aprovado para financiar o restante.
“O programa deve ser repensado. Até meados de fevereiro, o MCMV havia contratado 2,3 milhões de unidades - a meta é 2,75 milhões”, informou Marta Garske, diretora do Departamento de Produção Habitacional do Ministério das Cidades, presente ao debate. O MCMV II foi lançado em 2012 e já está quase batendo a meta. “ O MCMV III já foi confirmado pela presidente Dilma”, diz Marta.
Para Magesty, da Caixa, o MCMV é um bom negócio: 60% do investido pelo governo volta em forma de impostos.