O total de distratos (rescisões) de contratos imobiliários cresceu no primeiro trimestre deste ano entre quatro das cinco maiores construtoras brasileiras, na comparação com o mesmo período de 2013. Além das políticas de crédito imobiliário mais seletivas por parte dos bancos, pesou no volume de devoluções o cenário macroeconômico desfavorável. Juros e inflação em alta encareceram os financiamentos, principalmente no caso de imóveis voltados para o segmento de compradores com maior poder aquisitivo.
Primeira no ranking brasileiro em 2013, pelo critério de área total construída, a mineira MRV Engenharia registrou alta de 41% nos distratos nos primeiros três meses de 2014, ante o mesmo período do ano anterior. O volume de rescisões saltou de R$ 232,6 milhões, entre janeiro e março de 2013, para R$ 327,9 milhões. “Os bancos públicos que concedem a maior parte dos financiamentos imobiliários estão mais restritivos desde o último trimestre do ano passado. Nós já incorporamos essa mudança”, conta Rafael Menin, presidente da MRV, citando a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil. Nos primeiros três meses de 2014, a proporção entre o total de distratos sobre o montante de vendas foi de 21,3% na MRV.
Com o objetivo de reduzir esse patamar para a casa de um dígito em 2015, a construtora iniciou ainda no ano passado o programa Fica Aqui, em que o processo de venda dos imóveis é realizado concomitantemente com a aprovação do crédito em instituições bancárias. “O maior percentual de distratos acontece justamente entre a venda e o repasse do imóvel”, argumenta Menin. Nos primeiros três meses do ano, a MRV atingiu seu melhor resultado num trimestre em termos de vendas contratadas (R$ 1,5 bilhão), lembra o executivo. A empresa atua principalmente nas faixas 2 e 3 do programa governamental Minha Casa Minha Vida. “A Selic não impacta tanto no juro desse tipo cliente, já que o funding (recurso para financiamento) vem do FGTS”, sustenta o presidente da construtora, referindo-se à taxa básica de juros.
Outra companhia que atua fortemente no Minha Casa Minha Vida — a Direcional — também apresentou aumento no montante de distratos. O total passou de R$ 31,1 milhões no primeiro trimestre do ano passado para R$ 75 milhões nos primeiros três meses de 2014, uma variação de 140,8% na comparação entre os dois períodos. Em posicionamento enviado por e-mail, a construtora — terceira maior do país segundo a empresa de inteligência de mercado ITC — informou que 60% das unidades distratadas entre janeiro e março deste ano foram revendidas dentro do próprio semestre. “Dos distratos realizados em 2013, já revendemos aproximadamente 90%”, acrescentou a Direcional, que atribuiu a expansão no número de rescisões ao “aumento expressivo de projetos entregues pela companhia.”
Já a Cyrela reconheceu que no primeiro trimestre ocorreu “aumento no número absoluto de distratos”. O movimento foi ocasionado “principalmente, pelo alto volume de entrega de unidades nas regiões Norte e Nordeste”, segundo informou a construtora em nota. Segunda maior empresa do país no setor de construção, a companhia não informou o total de distratos no período, preferindo ressaltar que as vendas divulgadas são informadas já com resultado líquido, ou seja, considerando os números de distratos.
Para Henrique Florentino, analista da corretora UM Investimentos, todo o setor da construção civil está sendo afetado pelo fato de os bancos estarem mais cautelosos na hora de financiar imóveis. A trajetória ascendente da Selic também dificulta as condições para aquisição a prazo de imóveis. “A taxa básica de juros, que já esteve em 7,25% ao ano, subiu para 11%. Isso torna o financiamento mais caro”, lembra Florentino. Como resultado do ritmo menos acelerado de valorização dos imóveis, compradores que adquiriram unidades para investimento estão desistindo dos imóveis. “Muita gente comprava para revender no curto prazo, sem a intenção de fazer um financiamento com banco”, diz o analista. “Hoje, é difícil lucrar com uma transação desse tipo.”
Professor de Finanças do Ibmec-RJ, Nelson de Sousa destaca a elevação dos custos de matéria-prima e de mão-de-obra, decorrentes do aquecimento do setor de construção em anos anteriores, como uma das razões para os atrasos na entrega de imóveis comprados na planta, fator que também contribui para o aumento no número de distratos. “A partir da abertura do capital, a gestão das construtoras brasileiras passou a ter um foco financeiro, mais preocupado em otimizar o fluxo de caixa do que em construir”, afirma Sousa, que enxerga as construtoras menos concentradas em questões operacionais, como qualidade e prazo de entrega.
Quinta maior construtora do país na lista da ITC, a Brookfield Incorporações registrou aumento de 85%, em termos de valor, nos distratos entre o primeiro trimestre do ano passado e o mesmo período de 2014. A empresa — que no momento estrutura uma oferta pública de aquisição (OPA) — optou por não comentar o assunto. A Gafisa apresentou diminuição nos distratos no período, de acordo com os resultados financeiros do primeiro trimestre.
