Microapartamento em São Paulo está avaliado em R$ 270 mil

Lançado numa área nobre da capital paulista, imóvel tem apenas 19 m²

Por paulo.gomes

São Paulo - Em meio à profusão de imóveis de um dormitório que buscam se encaixar em São Paulo, um chama a atenção pelo diminuto tamanho e alto preço. Festejado como o menor apartamento da cidade, o VN Quatá foi lançado na última quarta-feira, dia 13, com unidades de 19 m² a um preço inicial entre R$ 270 mil e R$ 280 mil.

Imóvel é o menor residencial a ser lançado em São Paulo pelo menos desde 2007Divulgação

O tamanho é menos metade da média de 40,78 m² dos imóveis de um dormitório lançados de janeiro a setembro em São Paulo, de acordo com dados Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). O preço por metro quadrado é 30% maior.

O valor alto é justificado pela localização do empreendimento. A Vitacon, incorporadora que aposta no conceito, decidiu implementar o imóvel na Vila Olímpia, o quinto bairro mais caro de São Paulo, segundo o Fipezap, que faz o cálculo com base no preço tanto de imóveis novos quanto de usados.

"É possívelmente o menor imóvel da história da Vila Olímpia", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

Ali, o metro quadrado dos apartamentos de um dormitório novo lançado em 2013 custa em média R$ 15 mil, praticamente o preço do VN Quatá, que fica por volta de R$ 14,5 mil. Na média geral, o metro quadrado dos imóveis lançados em 2012 na Vila Olímpia atingiu R$ 10,3 mil. A média nacional (incluindo novos e usados) é de R$ 7,1 mil, segundo o Fipezap.

“A Vila Olímpia vem ganhando bastante preço, vendemos 100% de um empreendimento em meados de maio a R$ 14 mil, R$ 14,5 mil”, diz Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon. “Temos quase quatro interessados por apartamento [do VN Quatá].”

Detalhes do interior do VN Quatá%2C imóvel residencial de 19 m² lançado na Vila Olímpia (SP)Divulgação

Investidores

Segundo Frankel, aproximadamente 30% dessa lista de espera é constituída de investidores. Outros 20% são empresas interessadas em adquirir o imóvel para hospedar temporariamente funcionários. Usuários finais respondem pela metade restante.

Para o executivo, os R$ 14,5 mil são adequados mesmo para quem pensa em alugar, e não apenas revender após o imóvel quando pronto.

“Estamos falando em R$ 270 mil, 280 mil [por unidade], mas se você pegar um valor de locação, não deve sair por menos de R$ 2 mil, R$ 2,5 mil. O investidor vai fazer 10% ao ano mais correção de IGP-M [índice de inflação usado para correção de alugueis]”, calcula.

Avanço do um dormitório

Os imóveis de um dormitório passaram de 4,2% do total de lançamentos em 2008 para 25,7% de janeiro a setembro de 2013, segundo os dados da Embraesp. As vendas têm tido desempenho semelhante: no primeiro semestre, foram comercializadas 4,1 mil unidades do tipo, ante 1 mil no mesmo período de 2012, de acordo com os dados do Secovi-SP, o sindicato do mercado imobiliário paulistano.

A disparada é impulsionada por mudanças nas características da população brasileira. Segundo o Censo 2010, 14,1% dos domicílios paulistanos têm uma pessoa só, ante 10,6% em 2000. Outro motivo é a atratividade do mercado imobiliário como investimento, em tempos de juros mais baixos (a Selic, taxa básica da economia, está em 9,5% ante 13,58% em 2008). E, mais barato, o um dormitório é opção para mais investidores.

Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), João Meyer alerta, porém, para os riscos do sucesso do um dormitório. Quando a onda de lançamentos e vendas se transformar em avalanche de entregas, os preços podem ser afetados negativamente pelo excesso de oferta.

“O imóvel é um excelente investimento, mas desde que se tome cuidado”, diz ele. “Há um sinal amarelo para o professor. Não estou dizendo que há bolha imobiliária, mas localmente, em alguns bairros, pode haver [problemas].”

O preço inicial do imóvel de 19 m² está variando entre R%24 270 mil e R%24 280 milDivulgação

Falta de criatividade

Um dos motivos para eventuais saturações de imóveis de um dormitório é que as construtoras têm apostado preferencialmente em imóveis de maior valor por metro quadrado, diz Meyer, apesar de a demanda por esse tipo de residência ser mais ampla. "Há concentração de compactos de padrão mais alto.”

Diretor do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) e professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), Pedro da Luz Moreira afirma que tem havido, também, falta de criatividade no mercado imobiliário.

“A diversificação do cardápio não significa só diminuição. Historicamente a demanda por unidades menores tem crescido. Mas a diversificação poderia significar também lançamento de unidades maiores”, diz o arquiteto. “E 19 m² está abaixo do ideal [de um imóvel residencial], sem dúvida nenhuma”, completa.

As informações são de Vitor Sorano

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