STJ estabelece que inadimplente não tem direito de reaver valor pago por imóvel

Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) define que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não pode ser aplicado em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, impossibilitando o comprador inadimplente de reaver qualquer valor já pago antes de perder o bem. Esse modelo de garantia substituiu a hipoteca nos empréstimos da casa própria e deu mais segurança e agilidade ao negócio. Isso porque na alienação fiduciária, o próprio imóvel adquirido é disponibilizado como garantia de pagamento do financiamento. No caso de as parcelas não serem pagas, o banco irá retomar o bem e fazer o leilão. Se o valor arrematado for igual ao da dívida, o inadimplente não receberá nada. Agora, se for um valor maior, o antigo proprietário terá direito a essa diferença.

O presidente do Creci-RJ (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), Marcelo Moura, destaca que a decisão proporciona segurança jurídica aos agentes do mercado imobiliário e reforça a importância de uma análise criteriosa antes de iniciar um financiamento.

"É uma decisão que resguarda a Lei 9.514, da Alienação Fiduciária, proporcionando segurança para as incorporadoras ampliarem os investimentos no mercado e os bancos na liberação de crédito imobiliário. Por outro lado, reforça a necessidade de cautela da sociedade antes de iniciar um financiamento. É indispensável buscar um corretor de imóveis na negociação, pois é o profissional que no ciclo da transação verificará se a renda do possível comprador está compatível com cada tipo de financiamento, protegendo o cliente de possíveis prejuízos no futuro", explica Moura. É bom lembrar que a prestação do imóvel não deve comprometer mais de 30% da renda familiar.

Para o advogado Leandro Sender, especializado no mercado imobiliário, a decisão foi muito assertiva porque mostrou que a posição do STJ ao longo desses últimos anos foi mantida. Ou seja, segue a linha de raciocínio ao manter a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas relações inerentes à Lei 9.514. De acordo com Sender, o mais importante de tudo é a segurança jurídica porque existem milhões de contratos assinados hoje em dia em que o instrumento de garantia escolhido é a alienação fiduciária. Então, se houvesse algum tipo de alteração jurisprudencial, poderia gerar uma insegurança jurídica sem precedentes e até uma instabilidade econômica, pois os bancos poderiam ficar inseguros em continuar a fazer financiamentos por meio da alienação fiduciária, caso o STJ entendesse que seria aplicado o CDC.

"Além disso, as incorporadoras teriam mais dificuldades de vender imóveis, o que seria um efeito cascata. O ponto mais relevante disso é que, ao afastar a aplicação do CDC, o STJ também afasta a aplicação do artigo 53 que veda a perda integral dos valores. Isso reforça toda a segurança instrumentalizada pela Lei 9.514: ‘que não tendo nenhum arrematante ou caso o valor da arrematação seja igual ao valor da dívida não sobra nada para o devedor’. Então, o credor fiduciário não precisa devolver nada ao devedor quando o imóvel for a leilão. Isso traz segurança para qualquer que seja o credor fiduciário - pessoas físicas, jurídicas ou agentes e financiadores - para que continue seguindo sempre o ditame da Lei 9.514, trazendo cada vez mais segurança jurídica para os negócios”, analisa Sender.