Tire as suas dúvidas sobre contrato de compra e venda do imóvel

O processo de compra e venda de um imóvel pode parecer para muitos um “bicho de sete cabeças”, mas a coluna vai descomplicar tudo para você com estas dicas de Weydson Oliveira, gerente de Operações Jurídicas de Compra e Venda da plataforma QuintoAndar. O primeiro passo para que esta etapa aconteça de forma segura e tranquila é formalizar a aquisição por meio de um contrato entre as partes.

Oliveira explica que, ao contrário do aluguel, em que as pessoas podem encontrar várias imobiliárias com processos diferentes, no de compra e venda é possível mapear um padrão. Isso porque o Código Civil de 2002 e a Lei 13.786/2018 estabelecem os critérios mínimos que precisam ser observados nesse tipo de transação. Para garantir a transparência da negociação e o cumprimento dos respectivos combinados, é recomendável que as partes façam a intermediação através de uma imobiliária. Confira a seguir as principais dúvidas sobre o tema e as respectivas orientações do especialista:

Depois que comprador e vendedor chegam a um acordo sobre a proposta comercial de compra, isso é formalizado por meio do compromisso de compra e venda, com a assinatura de todos os envolvidos. Este documento tem como objetivo alinhar e regular as futuras condições da negociação como: valores, forma e prazo de pagamento, data de transferência da posse, pendências que devem ser sanadas e qualquer outro acordo que vendedor e comprador entendam necessário. Assim, embora não tenha o poder jurídico de transferir a propriedade do imóvel, que só ocorre com o registro do “Contrato Definitivo” na matrícula ao final do processo, o compromisso é essencial por dar segurança às partes até a conclusão da transação com o mencionado registro.

Após a assinatura do compromisso, acontece o levantamento documental e análise técnica das certidões, tanto do imóvel como do vendedor, também conhecida como Diligência Imobiliária. Essa etapa é importante para garantir a segurança da transação e das partes envolvidas e, por isso, é altamente recomendável contar com um advogado ou outro profissional especializado no assunto. O próximo passo é providenciar a Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Notas, mediante apresentação dos documentos necessários e agendamento prévio. Os interessados podem entrar em contato com o cartório onde o trâmite será realizado para confirmação dos documentos obrigatórios, bem como os valores que devem ser pagos no momento da solicitação. Vale pontuar que esse documento só deve ser providenciado quando o imóvel é comprado à vista. No caso de aquisições envolvendo financiamento imobiliário, a Escritura Pública é substituída pelo Contrato de Financiamento emitido pela instituição financeira, que possui as mesmas prerrogativas da Escritura Pública de Compra e Venda.

Portanto, este é o documento que formalizará oficialmente a transação do imóvel financiado. Após o registro destes documentos, a transferência de propriedade estará concluída e o negócio não poderá ser desfeito. Quando existe apenas o compromisso de compra e venda, é possível as partes distratarem a transação após a sua assinatura, de acordo com as condições estabelecidas no contrato. Já no Contrato de Financiamento ou Escritura Pública, não existe essa possibilidade após a conclusão dos documentos.

Documentação do imóvel. É extremamente importante conferir este documento, além de informações como matrícula e certidão negativa de débitos, entre outras. Isso vale também para imóveis com vagas de garagem com matrícula autônoma (registro em matrícula apartada do imóvel).

Descrição correta. É preciso constar em contrato todas as informações detalhadas como endereço, metragem, localização, cômodos, garagem, número da matrícula e cartório correspondente e qualquer outra informação adicional importante.

Prazo e forma de pagamento. Estes itens têm que estar documentados no contrato, inclusive se haverá utilização de financiamento bancário ou FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Data da transferência da posse (entrega das chaves). Prezando pela segurança, a recomendação é que a posse do imóvel seja transferida sempre após o registro da matrícula, mas esta decisão também é negociável e o que for acordado será formalizado no Compromisso de Compra e Venda.

Motivos de rescisão. Como visto acima, existe a possibilidade de arrependimento, desde que esteja previsto em contrato em quais condições isso poderá ocorrer.

Documentação do comprador. Também são importantes para a validade do negócio. Por isso, é fundamental que seja solicitado o documento de identidade e a certidão de estado civil atualizada de todas as partes.

Documentação do vendedor. Embora os documentos pessoais do vendedor sejam solicitados para confecção do compromisso, no caso do QuintoAndar eles são essenciais para a etapa da Diligência Imobiliária, em que a análise documental ocorrerá de forma mais detalhada, com uma equipe especializada no tema, garantindo transparência e segurança a todos. O objetivo é antecipar os possíveis problemas que possam gerar, no pior cenário, o enquadramento da transação.

Com o contrato definitivo em mãos, o comprador deverá reunir os documentos necessários para o registro: documento de identidade, comprovante de recolhimento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) - que deverá ser pago até o dia em que a escritura for assinada - e certidões negativas do imóvel. O comprador deve protocolar o pedido de atualização da matrícula no cartório em que o imóvel está registrado.