Raio X dos estúdios: tipologia atrai construtoras para o Centro

Na sequência do especial com o Raio X dos estúdios na cidade, a coluna traz análise de Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro), além de mostrar onde a tipologia pode ser encontrada no Centro. Importante lembrar que a região vive um cenário de revitalização com a chegada de novas moradias. Para se ter ideia, só a Cury já lançou 14 empreendimentos com estúdios na Região Central e Zona Portuária, totalizando mais de 9 mil imóveis, dos quais 2.700 são dessa tipologia. O mais recente é o Residencial Pixinguinha, com 1.954 unidades (234 compactos). Lançado em maio, o projeto teve mais de 420 apartamentos vendidos em apenas 15 dias. O Valor Geral de Vendas (VGV) é de R$ 770 milhões.

“Esse formato atrai quem busca um estilo de vida dinâmico, como profissionais em início de carreira e pessoas que priorizam conveniência no dia a dia, além de casais em busca do primeiro lar ou solteiros que valorizam a facilidade de manutenção. Há ainda a procura de investidores, tanto pela liquidez desse tipo de imóvel quanto pelo potencial de valorização da região”, analisa Leonardo Mesquita, vice-presidente de Negócios da empresa.

Hermolin concorda que há um crescimento dos compactos no Rio de Janeiro, mas, para ele, a quantidade está aquém da capacidade de produção e absorção do mercado. “Lembro que esse tipo de imóvel só foi possível a partir da mudança do Código de Obras realizado em 2019. Antes disso não tínhamos uma legislação que permitisse a execução de imóveis compactos na cidade”, observa o presidente do Sinduscon-Rio.

Ele lembra que, de lá para cá, foram lançados cerca de 200 mil compactos em todo o Brasil, sendo que 180 mil somente na Grande São Paulo. “Quando a gente olha para o Rio de Janeiro, a cidade ainda é a quarta maior em volume de lançamentos dessa tipologia, perdendo para São Paulo, Belo Horizonte, Salvador e Porto Alegre. Neste sentido, apesar da percepção de que ultimamente tivemos um grande volume de imóveis compactos lançados, ainda temos um longo caminho a percorrer. Comparando Rio com São Paulo, o primeiro maior mercado imobiliário do Brasil com o segundo, São Paulo, hoje, teve mais de 15 vezes um volume de imóveis compactos lançados em relação ao que já lançamos no Rio. Primeiro por ser o maior mercado e segundo por ter uma legislação que já permitia esse tipo de imóvel anteriormente à legislação carioca”, afirma Hermolin.

O comparativo entre SP e RJ de Hermolin é endossado por uma pesquisa da Urban Systems, consultoria de inteligência de mercado. Só a primeira metrópole recebeu 50.134 compactos, distribuídos em 436 edifícios entre 2020 e 2025. Já o Rio de Janeiro lançou 7.410 unidades, localizadas em 69 edifícios, ou seja, São Paulo lançou cerca de 6,8 vezes mais que o Rio de Janeiro no período analisado.

De acordo com o estudo, em São Paulo estes lançamentos estão concentrados em regiões centrais e eixos de transporte estruturado, como linhas de trem e metrô, com destaque para áreas próximas às estações e terminais de ônibus. O padrão reforça a lógica de adensamento orientado ao transporte (DOT) e se mostra uma oportunidade de planejar estrategicamente os ambientes urbanos para a redução dos deslocamentos e maior sustentabilidade.

Já o Rio de Janeiro, indica o levantamento, tem uma dispersão mais limitada, com projetos na Zona Sul, Barra da Tijuca e Região Central, e baixa penetração nas zonas Norte e Oeste, mesmo em áreas bem servidas por transporte ferroviário. “Neste caso, o adensamento segue muito mais a lógica da atratividade de mercado do que a infraestrutura de mobilidade. O fenômeno dos estúdios no Rio está muito relacionado ao Plano Reviver Centro, da Prefeitura do Rio, que incentiva as incorporadoras a investirem no Centro da cidade e, em contrapartida, elas recebem um maior potencial construtivo para ser utilizado na Zona Sul. E muitos projetos de unidades compactas estão sendo lançados justamente nestes bairros”, explica Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems.

O Grupo CTV fará esta semana o seu segundo lançamento de compactos no Centro: o Áureos Rio Residencial, retrofit do prédio onde funcionou a Companhia Docas do Rio de Janeiro (CDRJ), na Rua do Acre, 21. O empreendimento pelo Reviver Centro oferece 153 estúdios, além de fachada ativa, lazer na cobertura e segurança 24 horas. A expectativa é alcançar um VGV de R$ 60 milhões. As unidades têm preços a partir de R$ 289 mil. De acordo com a empresa, por ser um projeto pelo Reviver Centro, o comprador terá ainda isenção de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) durante cinco anos.

“Lançamos o Sal Rio Residencial no ano passado e tivemos mais de 90% das unidades comercializadas na abertura de vendas. A nossa expectativa com o Áureos também é muito positiva. É uma oportunidade ímpar de comprar um estúdio para morar ou investir, que está pertinho dos melhores equipamentos de cultura do Centro, como os museus do Amanhã e de Arte do Rio, além de toda a mobilidade e a proximidade com o aeroporto”, comenta Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing do Grupo CTV.

Já a The INC Incorporações fará o seu primeiro lançamento de estúdios na região. A companhia se associou à G&A Incorporação e Construções, dona de um edifício-garagem na Avenida Gomes Freire, 510, que será revitalizado e vai se transformar no Carioca by The Inc Lapa, residencial com 168 compactos e duas lojas. A expectativa é alcançar R$ 68 milhões de VGV. Thiago Soares, diretor da empresa, adianta que o projeto será o primeiro de uma série voltada para renda. “O Centro voltou a ter vida, charme e potencial, especialmente para quem busca rentabilidade com locação por temporada. Já vimos outros projetos darem muito certo na área e acreditamos que este será mais um sucesso. O momento é agora e o lugar certo é no Centro”, destaca Soares. A startup Lobie, especializada na gestão inteligente de ativos imobiliários voltados para locações de curta temporada, fará a gestão das unidades e a administração do condomínio. Por ser um projeto pelo Reviver Centro, o Carioca by The Inc Lapa também terá os incentivos do plano.

Outro exemplo na região é o Dias Downtown Studios, da Gazal Empreendimentos. O prédio, entregue em junho, foi o primeiro retrofit corporativo do Centro do Rio, que se transformou em residencial. Localizado na Rua Gonçalves Dias, 46, ao lado da Confeitaria Colombo, o edifício de 15 andares era formado por 28 salas, que se transformaram em 97 estúdios. O VGV é de R$ 35 milhões. “Atualmente, 100% dos adquirentes são investidores para curta temporada”, conta Ernesto Otero, CEO da Lobie.

Otero diz ainda que os interessados em alugar os estúdios para curta temporada contam com o “Check in Contactless”, tecnologia da Lobie desenvolvida para que todo o atendimento seja online, rápido e intuitivo, similar ao check in de companhias aéreas. “Além disso, as unidades podem ter inteligência artificial, que será acionada por comandos de voz via integração por internet das coisas, como ligar e desligar a luz, aparelhos de ar-condicionado e TVs, entre outros itens”, complementa o CEO. O prédio é administrado pela Administradora Nacional.