Ações condominiais chegam a mais de 1.200 no estado do Rio

As ações por cobrança de cotas condominiais em atraso impulsionaram os processos protocolados no TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro), em maio. Para se ter ideia, foram registradas 1.270 novas ações no período, sendo 912 na capital e 358 no interior do estado. É o que aponta pesquisa do Secovi Rio (Sindicato da Habitação).

Fazendo um comparativo com maio de 2025, o volume na capital avançou 28,8%, enquanto o interior apresentou queda de 21,3%. Em outro recorte, desta vez do acumulado do ano, o resultado também chama a atenção: entre janeiro e maio de 2026, foram 5.620 ações no estado, total ligeiramente inferior ao observado no mesmo período de 2024, que foi de 5.998, mas acima do registrado em 2025, que fechou em 5.722.

De acordo com Roberto Bigler, vice-presidente de Condomínios do Secovi Rio, esse cenário reflete os desafios enfrentados pelo segmento em um momento cada vez mais complexo de gestão. Segundo ele, o aumento não significa que há mais conflitos e sim que os condomínios estão buscando soluções formais para questões que impactam diretamente a coletividade. “A inadimplência, por exemplo, compromete a capacidade de investimento e manutenção dos empreendimentos, tornando a cobrança judicial uma ferramenta importante de gestão”, explica Bigler. Além das ações de cobrança, questões como cumprimento de regras internas, obras irregulares, convivência e uso das áreas comuns também apareceram com frequência entre os motivos que levaram os condomínios à justiça.

Bruno Gouveia, supervisor de Relacionamento de Condomínios e Cipa Síndica, confirma o aumento das ações de cobrança. “Isso tem exigido uma gestão mais preventiva, com acompanhamento próximo, por parte dos síndicos, buscando incentivar à negociação e, quando necessário, o ajuizamento da cobrança para proteger o interesse coletivo”, orienta Gouveia. Já no caso dos conflitos, ele diz que a melhor forma de evitar problemas é a prevenção. “Elaborar regras claras, realizar campanhas de comunicação e ter uma postura aberta ao diálogo costumam resolver grande parte das situações antes que elas cheguem à esfera judicial.

Também é importante que síndicos e administradoras atuem com imparcialidade, intermediando, orientando os moradores e aplicando as normas de forma igual para todos. Quando há transparência e bom senso, os conflitos tendem a ser resolvidos dentro do próprio condomínio”, recomenda o supervisor.

Para Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, os números pedem uma leitura em duas camadas. "A imensa maioria das ações — cerca de nove em cada dez — é cobrança de cotas, e aí o que cresce não é o conflito, e sim a eficiência: desde que o Código de Processo Civil de 2015 tornou a cota título executivo extrajudicial, o condomínio executa direto, e a alta na capital convive com índices de inadimplência estáveis, na casa dos 11%", afirma Tulli. A fronteira, indica ele, está na minoria que mais se complica juridicamente: locação por curta temporada, animais, barulho e conduta antissocial. "São disputas sobre o que o prédio é — o limite entre o direito de propriedade de um e o sossego, a segurança e a destinação residencial de todos. Não à toa o STJ (Superior Tribunal de Justiça) acabou de decidir, por 5 a 4, que a exploração reiterada de imóveis por plataformas depende de aprovação de dois terços, e ainda vai fixar tese no Tema 1.443", lembra Tulli.

Na visão do diretor, a resposta não é litigar mais e sim legislar melhor dentro de casa: "A convenção é a constituição do condomínio. Uma gestão madura antecipa-se, atualiza convenção e regimento com o quórum correto, registra no cartório, mantém regras proporcionais e ocorrências bem documentadas, e reserva a justiça para o último recurso. O que está fora do nosso controle são os juros e a lentidão dos tribunais; o que está ao nosso alcance é regra clara, prevenção e tecnologia", ressalta Tulli.