O novo Plano Diretor do Rio de Janeiro

1976. Foi este o ano em que, pela última vez, o Rio de Janeiro reviu por completo a legislação de construção e zoneamento da cidade (Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS). Desde então, mais de 40 anos se passaram, alguns bairros receberam regras próprias, como Botafogo e Campo Grande, e dois Planos Diretores (1991 e 2011) foram aprovados. Em 2021, seguindo a determinação de atualização decenal, o Rio iniciou a revisão do Plano atual, mas com uma novidade: incluímos neste processo a lei de uso de ocupação do solo e a lei de parcelamento de solo, também da década de 70. Três em um.

Ao longo dos últimos dois anos, Prefeitura e Câmara Municipal organizaram dezenas de audiências públicas, ouviram especialistas e debateram mais de 1.400 emendas apresentadas ao texto inicial. Em dezembro de 2023, após uma sessão que durou mais de 10 horas, a versão final foi aprovada. A grande pergunta é: o que mudou?

O secretário Municipal de Planejamento Urbano era o arquiteto e urbanista Washington Fajardo, que conduziu os trabalhos dentro da Prefeitura para preparar o Plano Diretor e enviar a primeira versão dele à Câmara de Vereadores, o que foi feito na metade de 2021. O projeto tem alguns eixos principais:

O primeiro, e mais importante deles, era a preocupação com a cidade ter se expandido muito, com o crescimento expressivo de bairros distantes do maior polo gerador de empregos da cidade, o Centro e seu entorno. O diagnóstico foi claro: precisávamos recuperar e desenvolver as áreas centrais, ampliando a oferta de moradia próxima ao trabalho das pessoas e ao transporte público de alta capacidade, o trem e o metrô. Nesse sentido, os alvos eram o próprio Centro e a Zona Norte da cidade. E aqui não há mágica: não há como incentivar o desenvolvimento nessa região sem melhorar os parâmetros de construção e promover o
adensamento, que gera tanta confusão no debate público.

O segundo era a preocupação com a multiplicação do mercado informal, muitas vezes operado pelo crime organizado em nossa cidade. Quando o formal não consegue fazer seu trabalho, em função de uma legislação atrasada e engessada, o ilegal se aproveita da sua ausência e constrói tudo aquilo "que não pode". E aí, não bastasse o descumprimento de toda e qualquer legislação urbanística, ambiental e de construção, há ainda o maior problema disso: o crime ter, ao menos no Rio de Janeiro, a atividade imobiliária como uma de suas principais fontes de financiamento. Era necessário rever essas travas e restrições, avaliando quais eram de fatos importantes - ou mesmo factíveis - e pesando sempre que a ocupação formal poderia ser um freio ao irregular.

O terceiro alerta estava na queda da produção imobiliária na cidade, sobretudo quando comparado a São Paulo. Enquanto os lançamentos multiplicaram-se ao longo dos últimos na capital paulista, o Rio retraiu e viu a construção civil arrefecer. Muitos foram os motivos, é verdade, mas o engessamento da nossa legislação certamente foi um dos principais, o que começou a mudar com a aprovação do novo Código de Obras, em 2018. A cidade precisava reanimar o setor, por toda sua força na geração de emprego e renda e também pela necessidade de atender à demanda dos cariocas.

Por fim, a consolidação da legislação de toda a cidade, antes espalhada em dezenas de leis específicas e decretos. Era difícil responder rápida e claramente o que se poderia construir em determinado terreno do Rio de Janeiro, exatamente por esse emaranhado jamais organizado de normas aprovadas ao longo das décadas. Essa simplificação reduz custos, facilita a vida de quem quer construir e aumenta a segurança jurídica.