O direito de alugar o que é seu

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, por cinco votos a quatro, que o aluguel por temporada via plataformas digitais somente é permitido se dois terços dos moradores dos condomínios residenciais aprovarem. Na prática, conseguir esse placar em qualquer assembleia é tarefa difícil, o que transforma a exigência numa proibição disfarçada. Veja: a decisão não proíbe os aluguéis por temporada, mas cria uma barreira tão alta que, na maioria casos, terá efeito equivalente.

O que o Judiciário fez foi inverter uma lógica básica. Antes, quem queria proibir precisava incluir a restrição na convenção do condomínio. Agora, quem quer alugar precisa “pedir licença”. É uma transferência silenciosa de um direito (o de usar o que é seu) para as mãos da coletividade do prédio, sem que lei qualquer tenha determinado isso.

E o Rio é uma das cidades que mais têm a perder com esse retrocesso. A decisão do STJ chega, inclusive, num momento em que o próprio debate municipal já estava bastante inflamado. No ano passado, lutamos firmemente contra um projeto de lei na Câmara Municipal do Rio que propunha restrições parecidas à hospedagem de curta duração, destacando claramente a violação ao direito de propriedade e risco à livre iniciativa.

O projeto previa desde a proibição de alugar em bairros inteiros até a exigência de licença sanitária e cadastro federal para quem quisesse usar o próprio apartamento. Uma loucura sem cabimento.

Agora, o que se tentava impor por via legislativa local ganha respaldo por via judicial federal. Um estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV), divulgado pela maior plataforma de aluguéis de curta duração, estimou em cerca de R$ 100 bilhões a contribuição desse setor para a economia brasileira em 2024, com mais de 600 mil empregos gerados e R$ 8 bilhões arrecadados em tributos diretos.

E, no Rio de Janeiro, como a gente sabe, o mercado de hospedagem de curta duração não é fenômeno secundário. São imóveis que geram renda, movimentam o comércio do entorno e ampliam a oferta de hospedagem numa cidade cuja vocação turística é um dos seus principais ativos, e que, sem essa opção para quem visita o Rio, corremos o risco de nos tornarmos uma cidade inacessível.

Tratar esse uso como desvio residencial é ignorar que o proprietário que aluga por temporada não abriu um hotel, apenas alugou seu apartamento, modalidade regulada por lei federal desde 1991. Privacidade, barulho e segurança já têm instrumentos legais de proteção, portanto nada disso justifica esvaziar um direito patrimonial básico. O que o STJ fez foi usar esses pretextos para legitimar o veto coletivo sobre uma decisão individual.

O caminho correto não é o da restrição por presunção, mas o de um acordo, como já era feito. Se um condomínio quiser proibir a locação por temporada, que o faça através de convenção, com transparência e deliberação prévia. Não por acaso, há proposta em tramitação no Congresso exatamente nesse sentido: que a restrição parta da convenção, não da omissão. É esse o equilíbrio possível entre vida em comum e liberdade individual. Inverter a ordem é punir quem não infringiu regra alguma. O Rio não precisa de mais barreiras ao uso produtivo do seu patrimônio imobiliário!