Rio - Os proprietários de imóveis resolveram arriscar um aumento de preços nas ofertas de locação no Rio de Janeiro em março. De acordo com levantamento feito pela APSA - líder em gestão de propriedades urbanas - 87% dos bairros da Zona Sul e 50% dos bairros da Zona Norte analisados registraram alta de valores no metro quadrado do aluguel. Entre os oito principais bairros da Zona Sul, sete tiveram aumento que variam de 0,1 a 8,04%. Na Zona Norte, entre os seis bairros analisados, três tiveram subida de valores.

Na Zona Sul, o Leme foi o destaque com o maior percentual na comparação com fevereiro, passando o metro quadrado médio de R$ 39,04 para 42,18. Catete registrou alta de 6,62%, indo de R$ 34,01 a R$ 36,26 o valor do m². Laranjeiras, com acréscimo de 4,43%, subiu de R$ 32,30 para R$ 33,73. A redução foi verificada apenas em Ipanema, com queda de 3,03% em março, caindo de R$ 65,03 para R$ 63,06.

Ainda conforme o estudo, esse movimento parece um risco, já que a vacância dos imóveis - a quantidade média de imóveis vazios disponíveis para aluguel na Zona Sul - segue alta em quase todos os bairros desde o início da pandemia. Em março, chegou a 18,2%, maior taxa nos últimos 12 meses.

No entanto, cada bairro tem a sua taxa de imóveis vazios. Segundo a pesquisa, Leblon está em 22,3%, Copacabana 20,3%, Botafogo 17,8%, Ipanema 17,5%, Leme 12,2% e Flamengo 11,5%. A taxa ideal é de no máximo 10%. O Catete está na faixa ideal, em 8,6% e Laranjeiras, em 5,2%, está em ótimo nível.

Vale destacar que a vacância é um importante indicador para cálculo do valor de aluguel, além de outros fatores que impactam o preço, como localização, tipologia do imóvel, área, tempo de construção, valor do condomínio, localização, altura, sol da manhã, comércio e serviços próximos, segurança, conservação, entre outros fatores.

Zona Norte

Na Zona Norte, o maior destaque foi para o Rio Comprido, com 8,11%, e m² a 19,47, Vila Isabel (2,25%) e preços em R$ 22,27, e Maracanã (2,23%), com alugueis médios em R$ 24,25 por m². Os três bairros que tiveram queda nos valores anunciados são Tijuca (-0,38%), com o metro quadrado saindo a R$ 23,70, Grajaú (-7,12%), a R$ 20,75, Méier (-4,93%), a R$ 17,76 o m². A vacância da Tijuca chega a 18,1%, Grajaú, 16,9%, e Maracanã a 17,6%.

A Barra da Tijuca registrou queda de -2,83% frente a fevereiro, chegando a R$ 40,17.

O Centro apresentou redução de 2,20% % com relação a janeiro e hoje custa em média R$ 28,48 por metro quadrado. Em comparação a março de 2020, quando se iniciou a desocupação de escritórios comerciais na região, a diminuição é de -6,25%. A taxa de vacância no bairro segue em escalada, passando de 18% em abril de 2020 para 34,5% em março desse ano.

A vacância média dos imóveis voltados para aluguel residencial no Rio de Janeiro é de 18,2%. Antes da pandemia, em março, era de 14%. Para esse estudo foram analisadas 17.800 ofertas de locação de apartamentos de 1 a 3 dormitórios.

De acordo com o gerente de Imóveis da APSA, Jean Carvalho, os aluguéis no Rio baixaram "bastante" nos últimos cinco anos. "Com a pandemia, muitos proprietários tiveram que dar descontos. Hoje, ainda verifica-se aumentos em alguns bairros por diversos fatores. Alguns são porque estão com pouca oferta, outros são porque os proprietários ainda tentam recompor as perdas".

O gerente também explicou que, neste momento, há uma oferta maior de imóveis para aluguel, "até porque muitos desistiram de alugar por temporada com a queda no turismo por causa da pandemia e estão retornando para o aluguel tradicional. Aliás, esse aumento da oferta de imóveis para locação tradicional também é um fator que está gerando a manutenção das taxas de vacâncias mais altas", analisou Carvalho.

O especialista também relembrou que, no ano passado, a capital apresentou maior oferta pelas desocupações, em função da perda de renda. "Agora temos mais por imóveis que estavam focados no turismo, além de imóveis de famílias que estão indo viver em locais mais distantes por causa do home office", esclareceu o gerente de Imóveis da APSA.

Em março, o volume de unidades alugadas contabilizou alta de 7,3% com relação a março de 2020. Em comparação a fevereiro de 2021, o crescimento foi de 40,5%. A pesquisa também concluiu que os imóveis têm sido alugados com mais rapidez. Em Copacabana, por exemplo, em 2020, entre janeiro e março, um imóvel residencial levava em média 87 dias para ser locado. Já comparando o mesmo período nesse ano a média foi de 43 dias.

"Entre os fatores que podem estar impulsionando estão o uso de novas tecnologias aproximando inquilinos, locadores e imobiliárias, facilidades digitais para se fechar contratos e fazer visitas virtuais, além da queda que os aluguéis tiveram nos últimos anos no Rio de Janeiro. Fora isso, há também outras facilidades, como crescimento do uso de seguro fiança, titulo de capitalização", indicou Carvalho.

Na avaliação de Marlon Glaciano, especialista em finanças e planejador financeiro, o inquilino deve aproveitar o momento para entender o cenário deste imóvel e usar essa informação como uma "carta na manga" para conseguir um valor melhor. "O básico de qualquer negociação é a oferta X demanda. Como ainda estamos dentro de um cenário de muita instabilidade, muitos proprietários não querem deixar os seus imóveis vazios, arcando com altos custos, na maioria das vezes, de condomínio e as demais despesas básicas".

Para as pessoas que possuem uma reserva, vale oferecer o pagamento antecipado do valor anual de locação, pedindo de 20% a 30% de desconto e abrindo mão de seguros e taxas para garantia de renda. Foi o que recomendou Felipe Nogueira, especialista em finanças e planejador financeiro da Impacto Consultoria Financeira.

Ele também aconselhou que o inquilino verifique o custo-benefício e os gastos variáveis na locação de um imóvel. "Na busca por um aluguel mais barato, é necessário considerar a despesa com combustível para suas obrigações diárias e até mesmo o custo de tempo", ponderou Nogueira.

O especialista acrescentou que o aluguel não deve ficar entre 30% a 40% da renda individual de uma pessoa. "Se considerar a renda familiar, essa porcentagem cai para no máximo 25% da renda", concluiu.

Para Cátia Vita, advogada especialista em Direito Imobiliário, antes de tentar negociar, o interessado deve pesquisar outros imóveis. "Conheça os valores praticados no mercado por outras imobiliárias e observe o estado de conservação do imóvel. Muitas vezes, existem de vários outros imóveis, até melhores e por um preço menor que o atual pago pelo locatário", sugeriu, acrescentando que, mostrar os anúncios ao proprietário ou imobiliária, ajuda para negociar a diminuição do aluguel.