Saiba como e quais imóveis declarar no Imposto de Renda 2024

Na declaração de Imposto de Renda de 2024 é preciso fornecer detalhes sobre propriedades e todas as atividades relacionadas a imóveis, como aquisições, partilhas, herança, vendas e financiamentos realizados durante o ano de 2023.

A prestação de contas ao Fisco inclui os contribuintes que se enquadram como isentos do Imposto de Renda, mas que tinham ou eram titulares de um imóvel residencial, comercial ou terreno com valor superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2023. Esse limite, que era de R$ 300 mil em 2023, foi modificado em 2024.

Antes de começar o preenchimento da declaração, é necessário separar a documentação necessária. De acordo com o especialista em finanças e investimentos Hulisses Dias, é essencial ter em mãos tudo o que comprove a propriedade do imóvel, como contrato de compra e venda, escritura pública, matrícula do imóvel e comprovantes de pagamento de impostos — por exemplo, o IPTU.

Nos casos em que os proprietários são sócios ou casados no regime de separação total de bens, cada um deve declarar o quanto desembolsou na aquisição do imóvel, as informações da propriedade, o CPF dos sócios ou cônjuge e o percentual do ativo que cada um detém.

“Quando o casamento é pelo regime de comunhão parcial de bens ou comunhão universal de bens, o imóvel pode ser caracterizado como um 'bem comum'. Neste caso, apenas um dos cônjuges declara o imóvel”, explica.

Aquisição de imóveis

Advogado tributarista do escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, Gustavo Rodrigues Silva esclarece que, no caso de imóveis pagos à vista, o contribuinte deve fornecer os dados relacionados à aquisição exclusivamente na ficha de bens e direitos.

“Deve-se utilizar o código específico de acordo com as características do imóvel — por exemplo, código 11 para apartamentos e código 12 para casas. Em seguida, ele deve preencher o campo de descrição com a data da compra, a inscrição municipal, o endereço do imóvel, a área total e o número de matrícula”, explica.

Além disso, é necessário notificar em qual cartório o imóvel foi registrado. Se o bem for novo e ainda não possuir IPTU e/ou número de matrícula, essas informações podem ser incluídas na declaração do ano seguinte.

Silva também ressalta que a área total do imóvel corresponde ao terreno, não apenas à área construída. No caso de apartamentos, a área total é especificada na planta.

“Se o imóvel foi adquirido em 2023, o contribuinte deve manter o campo 'situação em 31/12/22' com o valor 'zero'. No campo 'situação em 31/12/23', deve ser inserido o valor correspondente à soma de todos os gastos com a aquisição: valor do imóvel, corretagem, impostos, custos de cartório, entre outros”, indica.

Já Hulisses Dias destaca que para os imóveis comprados na planta deverão ser informados na ficha "Bens e direitos" somente o valor já pago. Na seção “Discriminação”, deve ser apresentada a forma de aquisição do imóvel — à vista ou a prazo —, fornecer dados como nome e CNPJ da incorporadora ou construtora, listar também o total das parcelas pagas no ano e, se aplicável, informar sobre a utilização do saldo do FGTS.

“Se for financiado, é preciso informar o valor financiado, o valor da entrada, o total de prestações pagas, o nome da instituição financeira e o número do contrato. Vale ressaltar que, como o imóvel ainda está em construção, pode não haver registro no Cartório de Registro de Imóveis ou número do IPTU disponíveis. Essas informações, contudo, não são obrigatórias para o envio da declaração de Imposto de Renda. O contribuinte deverá manter todas as informações atualizadas anualmente até a conclusão da aquisição do imóvel”, lembra o especialista em finanças.

Dias reitera que o processo é o mesmo para imóveis comprados fora do Brasil. Sempre o valor informado deverá ser o de aquisição e convertido para reais pela cotação do dólar fixada, pelo Banco Central do Brasil, para a data do pagamento. A declaração deve ser feita na ficha 'Bens e direitos", informando o país onde imóvel está localizado. Caso não esteja totalmente pago, é preciso destacar no campo “Ddiscriminação” o número de parcelas restantes.

No caso de doação, o especialista afirma que quem recebeu um imóvel deve declará-lo em “Bens e Direitos”, informando o CPF do doador no campo “Discriminação”. A doação também deve ser informada em rendimentos isentos e não tributáveis. Já o doador deve deixar zerado o campo “Situação em 31/12/2023” do respectivo bem e informar o valor na ficha “Doações Efetuadas”, sob o código 81.

Partilha de imóvel em caso de divórcio

Em caso de divórcio, Mozar Carvalho, advogado especializado em Direito Tributário e sócio no Machado de Carvalho Advocacia, adverte que os bens recebidos por cada cônjuge devem ser declarados individualmente na ficha "Bens e Direitos", conforme a propriedade atribuída a cada um na partilha, seguindo as normativas estabelecidas pela Receita Federal.

Mas é preciso ficar atento a alguns detalhes. Gustavo Silva explica que, após a partilha dos bens, quando há apenas a transferência do patrimônio comum — conhecida como "meação"—, cada parte deve declarar sua parte na ficha "Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis", linha "19 – Transferências patrimoniais – meação e dissolução da sociedade conjugal e da unidade familiar".

“É necessário informar o novo patrimônio, usando o código correspondente, com o percentual de propriedade, as características, a data e forma de aquisição, mencionando a sentença ou escritura pública e o valor. Por exemplo, para um imóvel, use o código '12 – Casa'", explica.

Ainda de acordo com o advogado tributarista, o cônjuge que antes da separação declarava a posse total do bem deve colocar o valor informado anteriormente na situação do bem em 2023 e metade do valor em 2024. Se o contribuinte não declarar, deve colocar "zero" na situação em 2023 e a outra metade do valor em 2024.

“Se o regime de bens for de separação total e o bem transferido não for considerado comum ao ex-casal ou se for realizada uma doação de um cônjuge para o outro, essa situação deve ser reportada pelo doador em 'Doações efetuadas', sob os códigos '80 – Doações em Espécie' para dinheiro ou '81 – Doações em Bens e Direitos' para móveis ou imóveis, e pelo donatário em 'Rendimentos Isentos' sob o código '14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças'. As orientações sobre a ficha 'Bens e Direitos' devem ser seguidas para cada declaração”, esclarece.

Ele destaca que, além da Declaração do Imposto de Renda, é importante que o donatário recolha o Imposto sobre Transmissão de Causa Mortis e Doação (ITCMD) ao estado de domicílio do doador, com uma alíquota que varia entre 2% e 8%.

Imóvel recebido como herança e inventário

O recebimento de um imóvel como herança também deve ser declarado junto ao Imposto de Renda. Segundo a coordenadora do curso de Ciências Contábeis da Unigranrio, Dayse Passos, é indispensável o processamento do inventário, com a emissão do formal de partilha ou carta de adjudicação e a transcrição desse instrumento no registro competente, a fim de que o meeiro, herdeiros e legatários possam usar e dispor, de forma plena e legal, dos bens e direitos transmitidos causa mortis.

“Para a legislação tributária, a pessoa física do contribuinte não se extingue imediatamente após sua morte, prolongando-se por meio do seu espólio. O espólio é considerado uma universalidade de bens e direitos, responsável pelas obrigações tributárias da pessoa falecida, sendo contribuinte distinto do meeiro, herdeiros e legatários”, explica.

A professora ainda endossa que, para os efeitos fiscais, somente por decisão judicial ou escritura pública de inventário e partilha extingue-se a responsabilidade da pessoa falecida, dissolvendo-se, então, a universalidade de bens e direitos.

“Com relação à obrigatoriedade de apresentação das declarações de espólio, aplicam-se as mesmas normas previstas para os contribuintes pessoas físicas. Assim, caso haja obrigatoriedade de apresentação, a declaração de rendimentos, a partir do exercício correspondente ao ano-calendário do falecimento e até a data da decisão judicial da partilha ou da adjudicação dos bens ou da lavratura da escritura pública de inventário e partilha, é apresentada em nome do espólio, classificando-se em inicial, intermediária e final”, indica.

Passos completa ao afirmar que, havendo bens a inventariar, a apresentação da declaração final de espólio é obrigatória, independentemente de outras condições de obrigatoriedade de apresentação.

Ela também explica que as declarações de espólio devem ser apresentadas em nome da pessoa falecida, com a indicação do CPF, utilizando o código de natureza de ocupação relativo a espólio (81), deixando em branco o código de ocupação principal. Tal apresentação deve ser efetuada pelo inventariante, indicando nome, o número de inscrição no CPF e o endereço.

“Enquanto não tiver sido iniciado o inventário, as declarações são apresentadas pelo cônjuge meeiro, sucessor a qualquer título ou por representante do de cujus”, informa a docente da Unigranrio.

Venda de imóveis

Sobre a venda de imóveis, o procedimento é o mesmo das etapas anteriores. De acordo com Mozar Carvalho, é preciso declarar na ficha "Ganhos de Capital", informando-se o valor da venda, o valor de aquisição e eventuais despesas com a venda, conforme orientações da Receita Federal.

Para isso, o contribuinte precisa separar os seguintes documentos: contrato de compra e venda; recibos; Escritura do imóvel; comprovante de endereço da propriedade; matrícula imobiliária; Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) relativo ao imposto aplicado ao ganho de capital na venda de imóvel.

Segundo Gustavo Silva, o Darf só é obrigatório quando há lucro na venda. Assim, será necessário usar o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal, para gerar os tributos a serem pagos. É também através do GCAP que o contribuinte vai declarar o valor recebido de venda do imóvel.

No entanto, é necessário ficar atento às isenções. O advogado explica que é preciso que o bem tenha valor abaixo de R$ 35 mil (independentemente do número de imóveis do contribuinte) ou que seja única propriedade — neste caso, o valor deve ser de até R$ 440 mil e o contribuinte não pode ter negociado outro imóvel de até R$ 400 mil nos cinco anos anteriores.

“Outras situações que isentam o pagamento de IRPF na venda de imóvel são o bem comprado antes de 1969 e se o valor da operação for usado para adquirir outra propriedade no Brasil antes de 180 dias”, lembra.

* Matéria do estagiário Rodrigo Glejzer, sob supervisão de Marlucio Luna