Máfia dos Condomínios: STJ reforça princípios de justiça e proporcionalidade

Niterói – Mudanças legislativas e jurídicas que vêm de Brasília estão sendo praticadas, após as denúncias sobre a chamada “Máfia dos Condomínios” – conluio de síndicos, com o uso de procurações, administradoras de condomínio, tabeliões desonestos e brechas jurídicas, gerando um combo de ataques para tomar imóveis de proprietários devedores através de leilões supostamente “urgentes”. Os casos explodiram em Niterói, principalmente em bairros como Jardim Icaraí, onde os imóveis vêm sendo valorizados nos últimos cinco anos. Mesmo assim, não se vê movimentos por parte do Poder Público para defender essas vítimas, já fragilizadas pela dívida e na iminência de perderem injustamente seu patrimônio.

Fundamentos jurídicos - Preço vil é caracterizado quando o bem é vendido por valor manifestamente inferior ao de mercado, geralmente abaixo de 50% da avaliação. A decisão reafirma que a execução da dívida não pode ser usada como instrumento de enriquecimento ilícito do credor, em detrimento da ruína do devedor. O Agravo em Recurso Especial nº 2.165.101/PR, destacou a necessidade de alinhar a interpretação da Lei nº 9.514/97 com os princípios constitucionais e processuais que vedam abusos.

Impacto da decisão – Uma das primeiras proteções ao devedor fiduciante é o princípio de equidade, além da impossibilidade de expropriação. A decisão fortalece a posição de quem já se encontra em situação de vulnerabilidade financeira, evitando que perca seu patrimônio por valores irrisórios. O precedente cria parâmetros claros para os leilões de imóveis devedores e reforça que o instituto da alienação fiduciária deve respeitar a finalidade de garantir o crédito sem desvirtuar-se em práticas predatórias.

Reflexos práticos - Credores e leiloeiros deverão observar limites mais rigorosos quanto ao valor mínimo de arrematação. Devedores passam a ter maior respaldo para contestar arrematações que envolvam valores desproporcionais. E o mercado imobiliário tende a se ajustar, evitando práticas que possam ser anuladas judicialmente. O fim da “tirania do preço vil” representa um marco na defesa da cidadania e na proteção dos direitos dos devedores fiduciantes, equilibrando a relação entre credores e devedores e reafirmando o papel do STJ como guardião da justiça proporcional.

Devedores de taxas condominiais que estão lutando pelo acordo, recálculo da dívida e parcelamento devem ficar muito atentos.

"A Máfia dos condomínios incentiva a expropriação e apreensão de um imóvel de um devedor, usando brechas da justiça e meios escusos, ferindo uma cláusula pétrea da Constituição Federal (o direito à moradia), ao invés de promover a paz e a negociação justa de quem já possui o seu teto. Precisa ser investigada pelo Ministério Público, vistoriada pelo Poder Público, e precisa punir síndicos que abusam de procurações em assembléias de condomínios. Nos dias atuais, apenas com uma auditoria fiscal autônoma é possível saber os reais movimentos de um síndico abusivo e perseguidor. Uma verdadeira inversão de valores. Um absurdo completo”, conta um herdeiro, proprietário de um imóvel no Jardim Icaraí, que prefere não se identificar e que possui dívidas calculadas com juros abusivos, que precisam ser recalculadas e parceladas.

“Uma decisão ilegal é uma decisão nula, que não produz efeito jurídico, então precisa ser combatida duramente e para evitar maior desgastaste da vítima e de sua defesa. Além disso, causa stress, depressão, ansiedade e diversos problemas que afetam as vítimas na família e no trabalho. Isso está virando uma endemia no país e pessoas estão perdendo seus imóveis. Os síndicos não aceitam acordos e forçam na justiça um leilão do imóvel, tentando lucrar em cima da desgraça alheia, da desestruturação emocional e familiar de um devedor, que já sofre demais por questões da própria dívida", declara o herdeiro, que sofre perseguição do síndico desde 2009.

Farra das procurações já faz parte do golpe

Já denunciada em toda a imprensa, a Máfia dos Condomínios está gerando desdobramentos: são eles os acordos com tabeliões e a farra das procurações.

O acordo com cartórios e tabeliões se dá quando o síndico resolve forçar juridicamente uma apropriação do imóvel devedor e, para isso, é preciso contar com uma parceria pra lá de suspeita: tabeliões que levam dinheiro por fora para aprovar e acompanhar esses ritos nefastos.

Outro “golpe dentro do golpe” pode ser chamado de Farra das Procurações. Com mais de duas ou três procurações - em média de oito ou dez moradores ausentes - síndicos mal-intencionados abusam de seu poder no condomínio, promovendo perseguições a devedores, principalmente os que apresentam problemas de família. São idosos sem família, ou filhos solteiros órfaos de pai e de mãe, e filhos únicos ou herdeiros que passaram por problemas pessoais, como acidentes e desemprego, e com isso não conseguindo honrar as parcelas da dívida. Ao perceber este momento difícil, é aí que o síndico se mune de procurações de moradores que não querem votar em assembléias e não estão nem ai para os seus votos. Eles concedem ao síndico poder de voto em seu lugar, o síndico abusa das procurações (que deveriam ser limitadas pela justiça) e então, com uma aparência de legalidade, uma injusta perseguição implacável começa nos tribunais.

Além disso, outra das facetas do golpe, que atua em várias frentes de uma instituição condominial, é a aprovação de obras desnecessárias com orçamentos astronômicos, sem qualquer concorrência – ações fantasiadas de legalidade, mas, em sua origem, de má fé e ilegais, que beneficiam diretamente as pessoas envolvidas no esquema, com percentuais e comissões. Quem está passando por este problema, deve urgentemente procurar um advogado especializado para revogar decisões e reaver seu patrimônio.