Imóveis de leilão: conheça as vantagens e os riscos do negócio

O preço de um imóvel de leilão pode saltar aos olhos de quem deseja adquirir uma propriedade, seja para morar ou para investir: os descontos chegam a 40% em relação ao valor de mercado. Apesar das aparentes vantagens, esse tipo de operação está atrelado a uma série de riscos que fazem com que o barato possa sair mais caro.

Entre os principais possíveis transtornos que podem gerar custos adicionais está a presença de dívidas vinculadas ao imóvel arrematado – débitos com IPTU ou condomínio passam a ser de responsabilidade do comprador. 

Outro fator é que, na maior parte dos casos, os imóveis estão ocupados na hora do arremate. Nessas situações, o novo proprietário fica encarregado da remoção dos antigos moradores do imóvel, processo que pode causar mais despesas e atrasar a entrega das chaves por mais de um ano.

Além disso, o estado de conservação da propriedade corre o risco de exigir pequenos reparos ou até grandes reformas, considerando que não é possível visitar imóveis ocupados.

Para a advogada Dayene Lopes, o cuidado mais importante na hora de adquirir um imóvel de leilão é ter atenção aos termos do edital. O documento, que funciona como base legal da negociação, especifica as características da propriedade, indica a presença de dívidas e taxas e informa a situação de ocupação da residência.

“O ‘manual’ de todo leilão é o edital. Então você tem que ler, reler, prestar bastante atenção ao edital, e principalmente aos dados do imóvel – pesquisar matrícula, o registro, sempre fazer uma pesquisa de tudo antes de arrematar. Porque o preço pode ser bem chamativo, mas é o custo total que determina se existe vantagem ou não”, explica a advogada.

Dayene adiciona que as regras do leilão estão previstas no documento, que deve possuir clareza em relação às informações. Ainda assim, a advogada ressalta a possibilidade de o antigo proprietário observar ilegalidades no processo de retomada do imóvel e recorrer à Justiça para pedir a anulação do certame – o que provoca mais espera, mais gastos e mais aborrecimentos ao comprador.

“Arrematar o imóvel não significa que o comprador vai entrar no dia seguinte”, alerta Dayene Lopes. A advogada destaca que o processo de desocupação é um dos fatores sensíveis na hora de adquirir a casa ou apartamento de leilão.

Ela comenta que um dos caminhos mais comuns para viabilizar a saída dos antigos moradores é tentar chegar a um acordo extrajudicial, propondo alguma compensação aos residentes.

“O arrematante pode tentar chegar a um acordo com a pessoa que está ocupando o imóvel, oferecendo alguma compensação financeira ou se oferecendo para pagar a mudança. Essa é uma forma de conseguir a desocupação mais rápido”, defende.

Ainda assim, em casos em que não é possível chegar a um acordo amigável, o comprador precisa entrar na Justiça para conseguir ocupar a residência, aumentando o tempo de espera. Também se somam às despesas iniciais os gastos com honorários advocatícios e os custos do processo.

“O arrematante vai comprovar que arrematou o imóvel e vai entrar com uma ação judicial de desocupação”, explica. “Não existe um tempo previsto em lei para ocorrer a desocupação, mas pode levar um ano, dois anos. É uma ação geralmente um pouco demorada”, conclui.

O advogado e corretor imobiliário Gabriel Sampaio defende que comprar propriedades de leilão é como fazer um “investimento”, já que a operação combina valores atrativos e riscos envolvidos. Sendo assim, ele acredita que só é válido arrematar uma residência caso seu preço esteja consideravelmente abaixo do padrão de mercado.

“Se tiver no preço de mercado, não faz sentido você comprar um apartamento que você não sabe as condições dele. O leilão só faz sentido se ele está num preço agressivo, senão é melhor comprar um apartamento que você visitou, que tenha as suas melhorias, que você vai pegar a chave imediatamente”, argumenta.

Sampaio afirma que um dos principais passos para considerar se determinado imóvel vale a pena é saber qual é a avaliação de mercado, calculada pelas instituições financeiras (em leilões extrajudiciais) ou por um perito judicial (em leilões judiciais).

“Não faz sentido você comprar imóvel em leilão caso o preço seja muito próximo do preço de mercado, até por conta dos custos que envolvem a operação e dos riscos que naturalmente ocorrem, que podem ser minimizados, mas não extintos”, acrescenta o advogado e corretor.

O especialista alerta que, para fazer um bom negócio, é preciso ter um bom “conhecimento” do mercado imobiliário e, antes de fazer um lance, criar uma planilha que observe a viabilidade da operação considerando o valor do imóvel, todos os possíveis custos adicionais (débitos de IPTU e condomínio, honorários, valores para registro) e o potencial de venda da propriedade.

A empresária Elizângela Ferreira dos Santos, de 52 anos, começou a se interessar e a “estudar” o mundo dos leilões de imóveis há cerca de três anos, em um período de dificuldades financeiras. Ela conta que o cenário mudou recentemente, após o marido receber uma herança: os leilões viraram uma forma de ganhar dinheiro.

“O dinheiro investido hoje rende, mas não tanto quanto a gente gostaria. Aí eu falei: ‘O quê? Vamos dobrar esse negócio, vamos investir em leilões’. E meu marido nem sabia o que era.”

Elizângela relata que adquiriu nos últimos meses quatro apartamentos para revenda, com margem de lucro que, segundo ela, varia entre 30% e 50%. A empresária afirma que as operações são mediadas por uma assessoria, que avalia a rentabilidade dos imóveis e fica responsável pelos trâmites da compra.

“Vi que sozinha não conseguiria [fazer negócios com leilões]. São muitos golpes, muita coisa obscura que a gente não conhece”, comenta Elizângela. Ela faz um alerta: “Tem gente que perde muito dinheiro, mas tem gente que transforma a vida.”

Para a empresária, um dos pontos positivos de delegar as ações relacionadas à aquisição é a possibilidade de ter tempo livre enquanto os negócios estão avançando. Ainda assim, afirma que não deixa de acompanhar as transações. “São olhos do dono que engordam o porco”, brinca Elizângela.

A pesquisa Mapa Resale do segundo trimestre de 2026 aponta que 27 mil imóveis retomados eram ofertados, em junho, pelos cinco maiores bancos do país – Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú e Santander. O levantamento destaca que 91% dos anúncios encontrados eram oferecidos pela Caixa.

Os leilões de imóveis podem ser judiciais (em geral, propriedades tomadas pela Justiça para quitação de dívidas) ou extrajudiciais (regidos pela lei da alienação fiduciária, residências retomadas por instituições financeiras). As condições para pagamento variam de acordo com cada edital.

O DIA procurou os cinco bancos para saber a frequência com que são realizados os leilões, o número de imóveis arrematados e as condições oferecidas.

O Banco do Brasil disse que oferece leilões em três datas distintas por mês, mas que não divulga valores e volumes de imóveis “por questões de estratégia comercial”.

O Bradesco informou que disponibiliza mensalmente cerca de 500 imóveis para venda por meio de leilões. O banco oferece 10% de desconto para pagamento à vista ou condições de parcelamento em até 48 meses, conforme as regras de cada edital.

A Caixa indicou que comercializa imóveis “por meio de diferentes modalidades de venda, dentre elas os leilões públicos”. A instituição aponta que, em 1° e 2° Leilão SFI (modalidades extrajudiciais), vendeu 4.574 imóveis no ano de 2025 e 2.491 unidades neste ano (até setembro).

Por fim, o Itaú afirmou que os esclarecimentos requisitados deveriam ser consultados com as leiloeiras parceiras do banco, Frazão Leilões e Zuk, enquanto o Santander disse que “não abre” as informações solicitadas.

A reportagem entrou em contato com as leiloeiras.

A Frazão informou que levou a leilão 4.804 imóveis em 2025 e 6.969 em 2026 (até 6 de outubro), em parceria com instituições como Itaú e Santander. A empresa alega que as condições de aquisição variam de acordo com cada edital e contemplam pagamentos à vista, à vista com desconto, parcelamentos e financiamentos de até 60 meses.

A leiloeira destaca que, no caso do Santander, as propriedades ofertadas podem ser adquiridas por meio de crédito imobiliário com prazo de até 35 anos. Nesse cenário, o imóvel arrematado serve de garantia do financiamento.

Já a Zuk afirmou que realizou mais de 250 mil leilões nos últimos três anos em parceria com bancos como Bradesco, Santander e Itaú, além de certames judiciais e de empresas. Segundo a leiloeira, as modalidades variam entre os certames e incluem pagamentos à vista, à vista com desconto, parcelamentos e financiamentos de até 420 meses.

* Reportagem do estagiário Victor Louro, sob supervisão de Marlucio Luna