Rio - A novidade este ano no Feirão da Casa Própria da Caixa são os imóveis retomados de mutuários inadimplentes. A vantagem é que os preços são até 80% mais em conta que os demais imóveis. O "contra", que deve ser avaliado pelo comprador, é se a unidade estar ocupada - nos dois lotes oferecidos pela Caixa, por exemplo, são 125 imóveis. Deste total, somente dois estão desocupados. Segundo informações da Caixa, um imóvel na Pavuna, por exemplo, avaliado em R$ 91 mil, sairá no leilão por R$ 18,5 mil. As condições do leilão e das unidades podem ser conferidas no site www.joaoemilio.com.br.
"Quem for comprar um imóvel retomado tem que conhecer as unidades, as condições de pagamento, se está ocupado, e conferir se não há ação em tramitação", orienta Patrícia Curvêlo, da Investmais, Assessoria de Investimentos (investmais.net.br).
"No caso de ter gente morando, após fazer a compra do imóvel, o novo dono tem que fazer uma ação de 'imissão de posse' para que os moradores saiam", acrescenta. Patrícia informa que um processo desses leva até 180 dias para ser concluído. "Mas há casos em que o juiz decide em menos tempo", diz.
"Este ano o feirão têm ótimas oportunidades na Zona Oeste e na Região Oceânica de Niterói, há imóveis com oferta de 80% de desconto sobre o preço de mercado. A grande vantagem, é a opção de financiamento com possibilidade de aprovação na hora, o que deixa clientes com interesse em moradia com grande possibilidade de adquirir o casa própria", avalia.
De acordo com Patrícia, o benefício ao comprar um imóvel nestas condições se dá porque é possível pegar um apartamento avaliado em R$1,5 milhão no Recreio por R$600 mil. "Os riscos na compra desse tipo de imóvel podem ser calculados e os custos desses riscos também", diz.
COMO CALCULAR O RISCO
A especialista explicou ao DIA que a regra para saber se não terá prejuízo é pegar o valor do metro quadrado, que varia conforme a região, e multiplicar pelo custo da obra, que dá algo em torno de R$ 500 por m², e conferir se o valor arrematado é inferior a esse total.
Para quem está em busca de imóvel, o "achado" pode estar na palma da mão. A Resale, plataforma digital para venda de imóveis retomados por bancos, tem um aplicativo que reúne unidades com descontos sobre o valor de avaliação. O app Resale está disponível para Android e IOS e permite filtrar de acordo com o tipo, região e preço.
CINCO PASSOS ANTES DE COMPRAR EM LEILÃO
SEM PRESSA
O maior risco de um leilão é o tempo que você pode demorar para entrar no imóvel. Isso porque muitas unidades retomadas ainda não foram desocupadas pelos seus antigos donos. Ao comprar em um leilão, o comprador ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação, que pode demorar mais de um ano. Por isso, participar de leilão com imóveis ocupado só é indicado para quem tem paciência de esperar.
PREFIRA DESOCUPADOS
Caso o comprador tenha que entrar com ação para despejar o morador, terá um custo adicional. O banco pode preferir repassar o processo de desocupação ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial. A partir da venda do imóvel, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador. Por isso, é melhor arrematar imóvel desocupado.
EDITAL
No edital estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado: a data do pregão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação da unidade, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.
ASSESSORIA
Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento do financiamento, quando ele vira propriedade do banco, ou por via judicial, por ações movidas por falta de pagamento de mensalidades de condomínio ou IPTU. É importante consultar advogado ou assessoria que ajude a levantar as dívidas do atual morador e se há ações judiciais contra a execução do leilão. Nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Se o proprietário não foi informado sobre o leilão, pode entrar com processo para anular o negócio, mesmo que o imóvel já tenha sido arrematado.
VALOR DO BEM
É importante pesquisar o valor de mercado do imóvel para avaliar se o desconto oferecido no leilão compensa o risco de ter que arcar com custos de Justiça e de reforma, por exemplo.
Via online é opção de investimento
Uma outra oportunidade para quem quer comprar a casa própria é o leilão online. Dividido em lotes e com lances iniciais, no caso de cotas de consórcio - que variam de R$ 12 mil a R$ 33 milhões -, o comprador pode escolher a opção que melhor couber no orçamento.
De acordo com o leiloeiro da Sold, Henri Zylberstajn, esta é uma oportunidade para quem deseja comprar um imóvel com bom custo benefício. "Além disso, uma das facilidades que o leilão eletrônico oferece é a garantia de compra de um bem com preço diferenciado associado a segurança e à comodidade", explica.
Entre os pregões de alguns bancos, o Santander possibilita o financiamento dos seus 85 imóveis em até 420 meses, desconto para pagamento à vista e débitos de condomínio e IPTU quitados.
O Rio 12 lotes, que já estão abertos para lances em https://goo.gl/6R2Kq3 (link encurtado).
