Cálculo do reajuste é realizado anualmente, com base no índice estabelecido no contratoArmando Paiva / Agência O Dia
Quem mora de aluguel sabe como o reajuste anual pode pesar no bolso e comprometer o orçamento familiar. O susto tende a ser ainda maior para quem não está por dentro dos índices acordados. Para esclarecer como o aumento é calculado e se existem formas de negociar o valor, O DIA preparou uma série de dicas para quem enfrenta essa situação.
O advogado especialista em direito imobiliário do escritório TT & Co., Franchescoly Carnevale, diz que é possível chegar a um acordo sobre o reajuste do aluguel, mas que é necessário “agir com planejamento e negociação”.
"Inicialmente, é necessário verificar o contrato e o índice aplicado, comparando-os com os valores de mercado. Em seguida, deve-se negociar com o locador, explicando a dificuldade financeira e propondo alternativas, como um reajuste menor, parcelado ou a troca do índice", destaca.
O cálculo do reajuste é realizado anualmente, com base no índice estabelecido no contrato, que só pode ser alterado caso ambas as partes concordem com a mudança. Os mais utilizados são o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Léa Saab Faggion, gerente de vendas da OMA, empresa de administração condominial, explica que o IGP-M continua sendo o índice adotado pela maioria, mesmo com oscilações recentes.
"Não faz muito tempo, tivemos episódios de IGP-M negativo, o que impacta no valor do aluguel. Existem situações e situações. Em alguns casos, os proprietários chegam a ficar dois anos sem receber reajuste", pontua Léa.
O educador financeiro Gustavo Teixeira, de 28 anos, vivenciou a experiência de lidar com o IGP-M negativo ao negociar o reajuste de seu aluguel.
“Enviei a solicitação de negociação, justificando o IGP-M negativo para reduzir o valor do aluguel. A imobiliária informou que falaria com a proprietária, e ela entrou em contato comigo”, relata. O educador viu a oportunidade de redução do preço ao notar a desvalorização do índice e a ausência de uma cláusula específica no contrato.
Apesar das condições favoráveis, Gustavo conta que, após falar com a dona do imóvel, decidiu não avançar com o pedido de redução do valor. “A proprietária era minha vizinha de porta e falou comigo. Ela pediu que eu deixasse sem ajuste nenhum. Como eu queria manter um bom relacionamento, concordei”, lembra.
Mas, para quem deseja negociar o valor do aluguel, especialistas explicam como calcular o reajuste e quais passos seguir para chegar a um acordo com o proprietário e a imobiliária.
Como calcular o reajuste
O reajuste é feito com base no percentual atual do índice de correção previsto no contrato. Imagine que você tem um contrato de aluguel no valor de R$ 1.500 e, após um ano, o índice de reajuste, como o IGP-M, por exemplo, está em 3,79%. Nesse caso, o aumento será calculado da seguinte forma:
1º passo – Converter a taxa do índice para número decimal: Se a taxa do índice é de 3,79%, o número será dividido por 100 e terá como resultado: 0,0379.
2º passo - Depois, você precisará somar 1 ao número decimal obtido: nesse exemplo, o resultado será 1,0379.
3º passo – Multiplicar o valor do aluguel pelo número obtido: o último passo é multiplicar o número que você obteve após os dois primeiros passos pelo valor do seu aluguel. Ainda no exemplo, será R$ 1.500 x 1,0379 = R$ 1.556,85. Nesse caso, o aumento do aluguel seria de R$ 56,85.
Feito isso, você saberá o valor do aluguel até o próximo reajuste. Mas, se precisar negociar o valor ou perceber que as cobranças são abusivas, o preço pode ser conversado com o proprietário ou até mesmo reivindicado na Justiça.
É possível negociar o reajuste?
O sócio-administrador da Mappa Corretora, Filipe Szwarcgun, avalia que muitos pontos precisam ser levados em consideração na hora de negociar o preço do reajuste, mas, de forma geral, Szwarcgun diz que é possível.
“A melhor estratégia, sem dúvida, é ser transparente e honesto. Se o locatário está buscando uma redução no valor do aluguel, é provável que tenha enfrentado alguma dificuldade financeira, como perda de emprego ou imprevistos. Explicar claramente a situação e mostrar que essa necessidade é genuína pode gerar empatia e abrir espaço para uma negociação mais flexível", enfatiza.
Szwarcgun identifica dois tipos principais de proprietários: os que preferem aproveitar o reajuste para aumentar o aluguel e os que priorizam a estabilidade e preferem manter o locatário por mais tempo.
No primeiro caso, ele diz que o dono do imóvel busca maximizar a rentabilidade, mesmo que isso resulte na desocupação do imóvel por um tempo e até mesmo em arcar com as despesas do condomínio e vacância, pela crença de que o retorno financeiro será maior a longo prazo.
Já o segundo tipo geralmente busca evitar riscos e a necessidade de atrair um novo inquilino. “Para eles, a continuidade do contrato e a segurança de ter um bom pagador são mais importantes do que o aumento imediato do aluguel”, Szwarcgun afirma que essa divisão ocorre mesmo em um cenário de mercado aquecido.
Reajustes abusivos
Em caso de reajustes abusivos, é possível negociar diretamente com o proprietário. Se não houver acordo, o inquilino ainda pode recorrer à justiça para garantir seus direitos.
Bárbara Cavalieri, sócia do Chalfin, Goldberg e Vainboim Advogados, explica que, se o locatário não conseguir chegar a um acordo com o dono do imóvel, é possível, após três anos de vigência do contrato, recorrer ao Judiciário para obter uma revisão do valor do aluguel.
"O artigo 19 da Lei 8.245/91 permite a revisão do valor locatício caso o valor esteja claramente acima dos parâmetros normais praticados no mercado", diz.
Estratégias para negociar
Para que ocorra uma negociação, como a troca do índice estabelecido no contrato, por exemplo, é necessário que ambas as partes estejam de acordo. “Em caso de discordância, o contrato original prevalece”, afirma Bárbara.
Entre as dicas de negociação, a gerente de Vendas da OMA, Léa Saab Faggion, destaca que fazer uma comparação com o que está disponível no mercado “é sempre o melhor argumento”. Léa ressalta que o cuidado com o imóvel também pode ser uma das justificativas utilizadas.
“Se o inquilino cuida bem do espaço, realiza pequenas manutenções e evita desgastes excessivos, o proprietário pode enxergar uma vantagem em mantê-lo, pois a troca de locatário pode implicar em gastos com reformas, pinturas e reparos antes de uma nova locação.”
Outro ponto relevante no momento da negociação é o histórico do locatário. “Se ele sempre pagou o aluguel em dia e mantém um bom relacionamento com o proprietário, isso demonstra confiabilidade e reduz o risco de inadimplência, algo que muitos proprietários preferem evitar, mesmo que isso signifique um reajuste menor”, analisa Léa.
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