Máfia dos Condomínios: o jogo sombrio por imóveis endividados

Niterói - Por trás das fachadas elegantes de muitos edifícios residenciais, uma trama silenciosa e sofisticada tem se desenrolado: a chamada “máfia dos condomínios”. Trata-se de um esquema onde síndicos profissionais e conselhos administrativos, em conluio e às vezes com a participação de administradoras, manipulam regras internas e decisões assembleares para tomar posse de imóveis com dívidas condominiais — muitas vezes agindo com má fé e em prejuízo dos proprietários. Em Niterói, bairros com imóveis de médio e alto padrão tem proprietários e herdeiros passando por estas tentativas de golpe.

O Esquema

O modus operandi começa com a identificação de unidades com dívidas acumuladas. Em vez de buscar acordos ou facilitar a regularização, alguns síndicos e conselheiros aceleram processos judiciais de cobrança, muitas vezes inflando valores com juros abusivos e taxas questionáveis. Quando o imóvel vai a leilão, o grupo já tem compradores previamente alinhados — em alguns casos, empresas ligadas aos próprios administradores.

A máfia dos condomínios é um fenômeno que escancara a fragilidade da governança condominial no Brasil. Em tempos de crise econômica, onde o número de inadimplentes cresce, é urgente repensar os mecanismos de cobrança e garantir que o direito à moradia não seja atropelado por interesses escusos.

A legislação brasileira permite que condomínios cobrem judicialmente dívidas e, em último caso, levem o imóvel a leilão. No entanto, especialistas apontam que há abusos:

- Assembleias manipuladas: decisões são tomadas em reuniões com quórum mínimo, muitas vezes sem ampla divulgação.
- Honorários inflacionados: advogados ligados à gestão cobram valores desproporcionais, elevando artificialmente a dívida.
- Falta de transparência: proprietários não têm acesso claro aos extratos e cálculos que justificam os valores cobrados.

Alguns casos reais pelo Brasil já foram noticia na mídia. Em São Paulo, um morador perdeu seu apartamento avaliado em R$ 800 mil por uma dívida de R$ 30 mil. O imóvel foi arrematado por uma empresa ligada ao ex-síndico por apenas R$ 200 mil. No Rio de Janeiro, uma investigação do Ministério Público revelou que uma administradora de condomínios operava em parceria com síndicos para adquirir imóveis em bairros valorizados, sempre após processos de cobrança acelerados e pouco transparentes.

Pode haver conluio: quando se percebe que funcionários ou prestadores de serviço - zelador, gerente da administradora ou qualquer pessoa que trabalha para o condomínio - formam um time fechado com o síndico, unidos para dificultar acesso a informações ou atendimento a demandas. "Quando só se atende às ordens do síndico, deixando os moradores de lado, que têm direitos, é um indício muito claro de que algo está errado", diz o advogado Marcio Rachkorsky

A troca da gestão pode ser necessária não apenas por corrupção no condomínio. Gestão ruim, que deixa a desejar; síndico com "síndrome de pequeno poder" ou uma saudável renovação são outras razões.

Uma das vítimas do suposto golpe, moradora de Icaraí e que não quis se identificar por medo de represálias, afirma categoricamente que o processo que enfrenta está contaminado. "Através de meu advogado, tentamos diversos acordos oficiais para recalcular e parcelar a divida, que não chega ao valor de um quinto do imóvel, e os pedidos foram sucessivamente recusados nos últimos dois anos. Não se trata de não querer pagar e ficar inadimplente, e sim, de ter o direito justo de resolver o imbróglio da melhor forma. Quando a sindica e os conselheiros se juntam para, por razões pessoais ou de abuso de poder, utilizar a justiça para expropriar um imóvel, está cometendo crime e lesado direitos constitucionais", alega o morador. "Temos todas as provas das dificuldades para obtermos o devido acordo e vamos nos defender, servindo de jurisprudência para todos aqueles que estejam passando pelo mesmo problema. Cartões de crédito, IPTUs e todos os credores negociam, porque um condomínio, ainda mais com o fundo de reserva robusto, não poderia negociar?", pergunta o morador.

Ao visitar um cartório na mesma cidade para buscar informações a respeito do assunto, uma funcionária afirmou apenas que muitos estão com medo e "esses casos estão se multiplicando em demasia, muito rapidamente, e estamos proibidos de falar publicamente sob força de penalidades" e se negou a dar entrevista à reportagem.

Outros Golpes

Moradora e proprietária de imóvel no bairro Vital Brazil, a entrevistada - que não quis ser identificada para evitar represálias - desabafou sobre outro tipo de golpe ligado aos condomínios: a cobrança de taxa condominial abusiva. "Moro em um edifício que não oferece nada, tem um sindico profissional que mora em outra cidade, não tem subsindico e apenas uma pessoa no conselho, o valor mensal do condomínio está altíssimo e ninguém faz nada. Os aumentos não se justificam, ao contrário, deveria haver corte de funcionários", explicou a moradora. "Estou vendendo meu imóvel e o preço do condomínio atrapalha a venda", encerrou.

Advogados e especialistas alertam para a necessidade de maior fiscalização sobre a atuação de síndicos profissionais, conselheiros do condomínio e administradoras. “O condomínio não pode se tornar um instrumento de expropriação. É preciso garantir o direito à ampla defesa e à negociação justa”, afirma a jurista Mariana Lopes, especialista em direito condominial.

A Presidente da Comissão de Leilões da Associação Brasileira de Advogados (ABA), a advogada e leiloeira pública oficial Fernanda Freire, esclarece, em nota, que a cobrança de cotas condominiais é um direito legitimo e um dever legalmente assegurado aos condomínios - não podendo ser confundida com qualquer prática abusiva ou irregular. A cobrança judicial - que culmina, em último caso, na penhora e no leilão do imóvel - é o instrumento legal previsto pelo Código de Processo Civil (art. 784, X) para reestabelecer o equilíbrio financeiro e coletivo.

A Comissão de Leilões da OAB Niterói reafirma que a maioria dos síndicos age com boa-fé, transparência e respaldo assemblear. A nota diz, ainda, que não se pode generalizar casos isolados para deslegitimar todo sistema condominial, e o que o discurso emocional de inadimplentes não pode se sobrepor ao cumprimento da lei".

Como se Proteger

- Participe das assembleias e exija atas detalhadas.
- Solicite sempre os extratos da dívida e cálculos de juros.
- Desconfie de cobranças excessivas e honorários desproporcionais.
- Denuncie ao Ministério Público ou à Defensoria Pública em caso de abuso