Com inflação do aluguel em 17,89% no acumulado de 12 meses, negociar contrato é a melhor saída

No mês de novembro, o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), usado no reajuste dos contratos de aluguel, registrou inflação de 0,02%, taxa mais baixa do que as do mês anterior (0,64%) e de novembro de 2020 (3,28%). Apesar da desaceleração, o indicador acumula alta de 16,77% no ano e 17,89%, em 12 meses. Com uma conjuntura econômica ainda instável, o reajuste no contrato de aluguel muitas vezes se torna um problema grande para os inquilinos e, nesses casos, negociar pode ser a melhor saída para evitar prejuízos.

De acordo com o art. 18. da lei do inquilinato, é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Ou seja, o valor a ser pago pelo inquilino pode (e deve) ser negociado com o locador dos imóveis, principalmente em casos nos quais o IGP-M está sendo seguido à risca, já que o mesmo cresceu demasiadamente durante a pandemia.

Nesse contexto, a negociação é benéfica não só para o locatário, como também para o locador, explica Leandro Sender, advogado especialista em Direito Imobiliário. Com a escalada inflacionária trazendo dores de cabeça em diversos setores, conciliar aluguel, tarifa energética, mercado e os demais serviços do dia a dia não é fácil e, por isso, o inquilino sempre irá procurar o aluguel que traga melhor custo-benefício.

"A melhor saída é negociar, chamar o locador para uma conversa e explicar que o IGP-M está em um valor estratosférico. Também é muito importante que o locador saiba que, se o locatário sair, não é uma situação tão fácil de se resolver. Então ambos têm essa fragilidade", pontua.

Segundo o especialista, o dono do imóvel, apesar de resguardado pelo índice pré-definido no contrato de locação, pode enfrentar consequências judiciais - especialmente em um período pandêmico -, caso não entre em acordo com o inquilino. No entanto, como a lei não estabelece nenhuma diretriz nesse sentido, caso haja uma disputa legal, a decisão ficará à cargo do juiz.

"Cada caso é um caso. O juiz vai pegar a causa e analisar se o locatário apresentou motivos suficientes que o convençam de que deve ser alterado o índice (do contrato)", explica Leandro. O processo, no entanto, é prejudicial para ambos. Com os custos de advogados e processuais "o mais recomendado é sentar e negociar".

Para o proprietário, não há dúvidas de que um acordo pode ser bem mais benéfico. Com a alta oferta de imóveis devido à conjuntura atual, se houver insatisfação com o contrato, o inquilino será levado à busca por melhores preços, explica o economista André Braz, coordenador do IPC do FGV IBRE.

"Com a pandemia, muita gente perdeu o emprego e a capacidade de pagar. Muita gente entregou imóvel e agora tem uma oferta de imóveis que dá ao inquilino mobilidade. Se ele não conseguir acordo com o proprietário ele muda. Para o proprietário isso é ruim, porque se o imóvel ficar vazio, é ele quem vai ter que pagar o condomínio e as taxas. Então além de perder uma fonte de renda, ele constrói uma despesa".

Para o economista, a escolha acerca de alugar ou não um imóvel também não deve ser pautada pela alta no IGP-M ou pelo indexador presente no contrato de locação. "Ninguém praticou reajuste de 30% ou 40% no aluguel. Nenhum inquilino, ou a maioria deles, terá condições de arcar com isso. No geral, houve acordos".

O vice-presidente da Secovi RJ, Leonardo Schneider, explica que o que se tem visto nos últimos meses no mercado de locação é, de fato, a negociação entre locador e locatário. A prática também é recomendada por administradores de imobiliárias.

"Alguns passaram a usar contratos com IPCA, outros flexibilizaram ou fizeram uma média desses índices [IPCA e IGP-M]. Também houve casos em que o reajuste foi baixo ou nem foi feito. É um diálogo entre o inquilino e o proprietário".

A alta no IGP-M

É importante entender também como esses valores são calculados. O IGP-M é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE) e, assim como o conhecido IPCA, mede a variação de preços, ou seja, a inflação. A grande diferença é que o IGP engloba diversas etapas de uma cadeia produtiva, levando em conta não só os preços que chegam ao consumidor final, explica André Braz.

"O IGP-M, muito citado em contratos de aluguel, foi desenvolvido em 1989 e, naquela época, havia um período de hiperinflação. Tanto o IPCA quanto o IGP-M registraram variações muito parecidas, então para o mercado tanto fazia adotar um ou outro. E o IGP, como é calculado por uma instituição independente, que não é do governo, tinha um apelo popular mais forte", afirma. "Foi por essa razão que ele acabou sendo muito citado nos contratos de locação, mas isso nunca foi uma recomendação da FGV", completa.

O IGP-M é calculado com base em três indicadores: o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo do Mercado), o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor-Mercado) e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção-Mercado).

"O IGP é 'geral' por isso. Ele pega a inflação do agronegócio e da indústria de transformação, pega a inflação das famílias e pega a inflação da construção civil", explica.

Segundo o especialista, o IPA, componente que integra o IGP, foi o principal responsável pela alta do IGP, que acabou se distanciando muito do IPCA (IBGE) durante a pandemia. Com muitas das variáveis que o IPCA mede não sendo notadas durante o período de lockdown (com exceção dos alimentos), ele acabou sofrendo menos impacto que a chamada ‘inflação do aluguel’.

E, para Braz, a tendência do índice é de desacelerar e retornar aos patamares anteriores à pandemia até maio de 2022.

"Grandes commodities já começam a ensaiar uma queda no mercado internacional e a nossa moeda, apesar de continuar desvalorizada, não acumulou novas desvalorizações. Então, uma estabilidade maior do câmbio, mesmo no patamar atual, e queda no preço das commodities, ajuda o IPA e IGP a desacelerar".