Falta de informação sobre taxas adicionais é um dos principais obstáculos enfrentados pelas famíliasFreepik
Rio - Comprar a casa própria costuma ser o sonho de muitas famílias. Mas, quando o comprador acredita que já conseguiu superar a maior barreira — juntar a entrada ou aprovar o financiamento —, eis que surge um novo desafio: as despesas com a escritura, o registro e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No Rio de Janeiro, esses custos podem somar de 4% a 6% do valor total da transação.
Segundo a especialista em Direito Imobiliário Siglia Azevedo, a escritura e o registro seguem uma tabela de emolumentos progressiva definida pelo Tribunal de Justiça do Estado. “Quanto maior o valor do imóvel, maior a taxa paga, mas sempre dentro de parâmetros fixados pela lei estadual”, explica. Já o ITBI é um imposto municipal, com alíquota de 3% definida pela Lei 6.250/2017. A base de cálculo, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2022, deve ser o valor de mercado. “Não pode haver um valor arbitrado pela prefeitura, mas na prática o comprador muitas vezes só descobre o peso desses custos na fase final da compra”, diz.
Segundo a especialista em Direito Imobiliário Siglia Azevedo, a escritura e o registro seguem uma tabela de emolumentos progressiva definida pelo Tribunal de Justiça do Estado. “Quanto maior o valor do imóvel, maior a taxa paga, mas sempre dentro de parâmetros fixados pela lei estadual”, explica. Já o ITBI é um imposto municipal, com alíquota de 3% definida pela Lei 6.250/2017. A base de cálculo, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2022, deve ser o valor de mercado. “Não pode haver um valor arbitrado pela prefeitura, mas na prática o comprador muitas vezes só descobre o peso desses custos na fase final da compra”, diz.
A advogada Beatriz Pimentel Serra, sócia da Psq Advogados, reforça que a falta de transparência é um dos principais gargalos. “Recomendamos que o comprador contrate uma assessoria jurídica desde o início, antes mesmo de escolher o imóvel. Sem isso, ele pode ser surpreendido com valores que inviabilizam a transação ou comprometem projetos futuros, como uma reforma”, alerta.
Na prática, o ITBI é sempre o custo mais pesado. Em um imóvel de R$ 400 mil, por exemplo, a escritura e o registro ficam em torno de R$ 3 mil cada, menos de 0,8% do valor, enquanto o imposto representa R$ 12 mil. “O comprador pode gastar de 4% a 5% do valor da operação apenas com essas despesas acessórias”, calcula Azevedo. O economista Gabriel Senna complementa: “Sem pagar escritura, ITBI e registro, o comprador não se torna oficialmente dono do imóvel, mesmo já tendo quitado o valor ao vendedor ou ao banco”, adverte.
Em geral, quem arca com o ITBI é o comprador. “É o padrão do mercado em todo o Brasil. Há casos em que o vendedor aceita dividir o custo, mas não é a regra”, explica Siglia. A advogada Beatriz acrescenta: “Em mais de 30 anos de atuação, nunca presenciei uma negociação diferente. O comprador é o sujeito passivo do imposto”.
Para quem financia, algumas instituições oferecem a possibilidade de incluir os custos no crédito imobiliário ou parcelar as despesas. Mas, como ressalta Senna, “na maioria dos casos o valor precisa ser pago à parte e à vista”. Há ainda situações em que construtoras oferecem escritura grátis como promoção.
Em geral, quem arca com o ITBI é o comprador. “É o padrão do mercado em todo o Brasil. Há casos em que o vendedor aceita dividir o custo, mas não é a regra”, explica Siglia. A advogada Beatriz acrescenta: “Em mais de 30 anos de atuação, nunca presenciei uma negociação diferente. O comprador é o sujeito passivo do imposto”.
Para quem financia, algumas instituições oferecem a possibilidade de incluir os custos no crédito imobiliário ou parcelar as despesas. Mas, como ressalta Senna, “na maioria dos casos o valor precisa ser pago à parte e à vista”. Há ainda situações em que construtoras oferecem escritura grátis como promoção.
Nos casos de herança, não incide ITBI, mas sim o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, cuja alíquota no Rio varia de 4% a 8%. O documento que formaliza a transferência é o formal de partilha expedido pelo juiz, no inventário judicial, ou a escritura de inventário em cartório, quando feita de forma extrajudicial.
O peso desses valores não afeta apenas estatísticas; impacta diretamente a vida de quem compra. O engenheiro químico André Felipe Ferreira de Souza, 38 anos, planejou com antecedência. “Eu tinha uma ideia dos valores porque participei da aquisição de um imóvel dos meus pais. Planejei gastar cerca de R$ 30 mil com escritura, ITBI e registro. Já tinha esse dinheiro guardado, porque nem o corretor nem a Caixa me comunicaram sobre essas despesas”, conta.
Já a aposentada Maria do Rosário Carvalho, de 70 anos, enfrentou mais dificuldades. “Apesar de saber dos custos extras, tive que recorrer a empréstimos para arcar com esses gastos, pois não tinha o valor em mãos. Acabei comprometendo parte da minha renda para conseguir fechar o negócio e ainda vou levar um tempo para me reorganizar financeiramente”, relata.
Para os especialistas, a melhor forma de evitar atrasos ou desistências é a informação prévia. “Muitas famílias comprometem quase todo o orçamento com a entrada do imóvel e depois descobrem que precisam arcar com mais 4% a 6% em impostos e emolumentos”, afirma Azevedo. “Isso pode atrasar a escritura ou até inviabilizar o negócio. A orientação correta no início da negociação é fundamental para que o comprador não seja pego de surpresa”, completa.
Entenda as diferenças
ITBI: É um imposto municipal que deve ser pago pelo comprador e tem o objetivo de garantir a transferência legal da propriedade. O valor varia de acordo com a cidade e é calculado sobre o valor venal do imóvel.
Escritura: É o documento público que formaliza a venda do imóvel e contém os dados do antigo e do novo proprietário. Ela é emitida por um Cartório de Notas (Tabelionato) e exige o comprovante de pagamento do ITBI para sua lavratura.
Registro: É necessário para inscrever o título de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, atualizando a matrícula do imóvel. Esse documento é o que efetiva a transferência de propriedade, garantindo legalmente que o imóvel é seu. Sem o registro, a transferência não se concretiza.
Passo a passo finalizar compra de imóvel
1 - Pague o ITBI: Você precisa recolher o imposto à prefeitura.
1 - Pague o ITBI: Você precisa recolher o imposto à prefeitura.
2 - Obtenha a escritura: Com o comprovante de pagamento do ITBI, você pode ir ao Cartório de Notas para lavrar a escritura.
3 - Registre o imóvel: Após a escritura, o documento é levado a um Cartório de Registro de Imóveis para sacrar a transferência oficialmente e garantir que o imóvel seja legalmente seu.
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