Imposto de Renda: 10 dúvidas sobre aluguel e compra e venda de imóveis

Na reta final de entrega da declaração do Imposto de Renda (IR), a coluna retoma o assunto para ajudar proprietários e inquilinos, já que o processo de declaração de imóveis costuma gerar muitas incertezas na hora do preenchimento. Para evitar problemas e até questões com a Receita Federal, Andreia Vellido, gerente de Impostos da plataforma QuintoAndar, afirma que a organização é essencial. “É muito comum ver as pessoas se submetendo a multas da Receita por falta de conhecimento do processo. Por isso, com antecedência, busque informações junto a sua imobiliária. Muitas, inclusive, disponibilizam informações online e gratuitas que facilitam o processo e conseguem sanar dúvidas”, orienta Andreia. Importante ressaltar que o prazo para o envio da declaração terminará nesta quarta-feira, dia 31 de maio.

A especialista lembra que as mudanças no IR deste ano trouxeram algumas alterações, como a ampliação da faixa de isenção voltada aos contribuintes que têm renda mensal média de até R$ 1.903,98, alterada para R$ 2.640,00 a partir de 2024. A mudança, iniciativa do Governo Federal, tem como objetivo alcançar a isenção da faixa salarial média de até R$ 5.000,00. Outro ponto é que, atualmente, há um projeto de lei no Congresso Nacional com proposta de isentar do IR até 75% do valor recebido pelos proprietários. A medida possibilita aos inquilinos a dedução das despesas com aluguel de renda tributável, como gastos de saúde e educação. Confira 10 dúvidas sobre o tema que foram respondidas pela gerente de Impostos do QuintoAndar:

O dever de pagar o Imposto de Renda sobre o aluguel é do proprietário do imóvel, que é o responsável tributário pelo recebimento dos valores do aluguel; e não do locatário.

O vendedor é o principal responsável por recolher os impostos. A pessoa que comprou o imóvel pagará as taxas incidentes na operação e outros tributos, como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e Taxa de Registro, entre outros.

No caso de aluguel, o pagamento da taxa mensal de condomínio é inteiramente do inquilino, destinado a cobrir os custos do dia a dia do lar, como pequenos reparos no imóvel, consumo de água, manutenção, limpeza e instalações de uso comum. Para despesas específicas, que são de responsabilidade do proprietário do imóvel, são segmentados gastos como: reformas estruturais do condomínio, instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, esporte e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum, entre outras. Essas devem constar no informe de rendimento do proprietário do imóvel.

Quando há mais de um proprietário do imóvel, é necessário que ambas as partes coloquem no contrato o percentual de cada. É primordial que no documento de locação constem os dados dos dois proprietários e o percentual sobre os valores que cada um deixou sinalizado.

O proprietário consegue alterar o documento a qualquer momento caso haja algum erro na declaração. Se o documento for entregue dentro do prazo, mesmo que esteja com erros, os ajustes não serão cobrados e nem sofrerá nenhuma penalidade. Para as situações em que a declaração não for feita, o contribuinte estará sonegando o tributo decorrente do aluguel e estará sujeito a fiscalização da Receita Federal.

A composição do cálculo do Imposto de Renda sob o aluguel é o valor bruto deste montante recebido tirando as despesas que são deduzidas, que são as taxas de administração, manutenção do imóvel, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio. O locador deve declarar todos os valores recebidos em seu IR mesmo que esteja abaixo do limite de isenção, que é R$ 1.903,98.

A recomendação é contar com um apoio profissional, caso a pessoa tenha vendido um imóvel no ano de competência. A orientação de um contador de confiança é válida, pois existem muitas variáveis nessa seção na declaração do Imposto de Renda.

Sim, os valores poderão ser incluídos na declaração, desde que o proprietário tenha todos os documentos para comprovar as benfeitorias realizadas, como as notas fiscais. Com isso, as despesas nas melhorias poderão ser adicionadas sobre o ganho de capital, pois as reformas integrarão o custo de aquisição do bem. Importante ressaltar que os documentos que comprovam as despesas deverão ser mantidos em poder do contribuinte por, pelo menos cinco anos, após a alienação do imóvel.

O valor a ser declarado de um imóvel quitado é o total pago, mesmo que haja valorização. Atualizações ano a ano também não devem ser feitas. É necessário mudar a quantia caso realize alguma obra de ampliação ou que justifique a valorização do bem. Uma dica é guardar os recibos da obra para que, caso o contribuinte seja chamado pela Receita Federal, será mais prático argumentar sobre o aumento do valor. Isso somente se forem realizadas obras grandes no imóvel.

Você não deve colocar o valor do financiamento do imóvel na aba de “Dívidas e Ônus Reais”. A unidade financiada nada mais é que um empréstimo com garantia, uma vez que está atrelada a um contrato de alienação fiduciária. Portanto, o imóvel deve ser incluído na aba "Bens e Direitos" e não se deve atualizar o preço do imóvel de acordo com o mercado.