Pesquisa diz que fraudes no setor imobiliário aumentaram 26%, com criminosos utilizando anúncios reais para aplicar golpesFreepik
Rio - Adquirir um imóvel representa um dos maiores investimentos da vida, tanto para residir quanto para investir. Sem dúvida, é crucial garantir que essa transação seja confiável e isenta de fraudes. Infelizmente, golpistas se aproveitam da falta de conhecimento dos compradores e da complexidade do mercado imobiliário para agir. Por isso, O DIA ouviu especialistas que explicam os principais cuidados na hora de realizar o sonho da casa própria e evitar um prejuízo financeiro.
O Anuário Brasileiro de Segurança Pública de 2025 revelou que houve um acréscimo de 408% dos registros pelo crime de estelionato no Brasil entre 2018 e 2024. Só em 2024, o país sofreu com aproximadamente 2,2 milhões de casos, equivalente a quatro golpes por minuto.
O documento se baseia em informações dadas por governos estaduais, Tesouro Nacional, polícia civil, PM e Polícia Federal, entre outras fontes oficiais. A publicação é uma das mais principais referências de estatísticas no setor.
Segundo os dados mais recentes do Instituto de Segurança Pública do Rio de Janeiro do Rio de Janeiro, o crime de estelionato registrou um aumento significativo nos últimos anos, com 19,9% (144.117), atingindo o maior número de casos da série histórica, tendo 55,1% as mulheres como principais vítimas. Só na capital fluminense, foram registrados quase 75 mil casos, sendo 55,7% contra mulheres, aponta o relatório. Isso sem mencionar as ocorrências não registradas em delegacias.
A Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) aponta que as fraudes no setor imobiliário aumentaram 26%, com criminosos utilizando anúncios reais para aplicar golpes. De acordo com especialistas, os golpes mais comuns são:
- venda por quem não é o proprietário;
- venda por quem não tem poderes para negociar o imóvel (procurações sem poderes para venda, falsas ou revogadas);
- imóvel com matrícula irregular ou inexistente;
- duplicidade de venda;
- intermediação por falsos corretores;
- anúncios com valores muito abaixo do mercado;
- golpes envolvendo imóveis em inventário.
Uma mulher que não quis se identificar, de 44 anos, foi vítima de uma falsa imobiliária em Itaboraí, na Região Metropolitana do Rio de Janeiro. Empregada doméstica há mais de 25 anos, ela conta que sempre desejou comprar uma casa e que demorou anos para conseguir juntar recursos.
Após passar em frente a um imóvel e se ver uma placa de venda, ligou para o número disponível no anúncio e marcar uma primeira conversa. Chegando no local, ficou surpresa com o valor de R$ 44 mil, mas não queria deixar a oportunidade passar. O que ela não esperava era que o que parecia a realização de um sonho, virou pesadelo.
"Conversei, visitei a casa, pensei bastante e acabei fazendo a compra. O meu marido disse que queria esperar mais um pouco, mas moramos no quintal da minha mãe. Queria que tivéssemos o nosso espaço, sem ter que ficar ouvindo conversa fiada de parente", disse. "Também estranhei o valor, parecia barato, mas como era uma casa pequena e disseram que estavam tendo muita procura, não quis esperar muito", conta.
A vítima relata que chegou até a marcar o dia da mudança, mas quando foi limpar a casa descobriu que tinha sofrido um golpe.
"A verdadeira dona da casa apareceu. Ela disse que o imóvel era dela e que tinha cedido para a filha morar com o marido e, por isso, vou ver se a casa precisava de reparos. Ela já chegou gritando comigo, achando que eu tinha invadido", afirmou.
"Pedi calma, expliquei que tinha comprado a casa. Ela me mostrou todos os documentos que comprovaram que era dela e então resolvi ligar para a imobiliária, mas o número nem chamava, dizia que não existe. Fui ao endereço em que ficava o escritório e já não tinha mais nada lá. Eu só sabia chorar", lembra.
"Eu nem tinha muito o que fazer, eles ficaram me entregar a documentação depois. Meu marido quer registrar uma queixa na polícia, mas não sei quem são essas pessoas, e se descobrirem, será que vão fazer alguma coisa de ruim com a gente?", diz. "Trabalhamos muito para juntar aquele dinheiro, mas não sei se vale a pena arriscar", completa.
Cuidados na hora de comprar um imóvel
Adquirir de um imóvel é um investimento alto. Os aspectos legais relacionados a essa transação não devem ser subestimados. Não importa se a intenção é morar, alugar ou revender. O processo envolve não apenas aspectos financeiros e, possivelmente, emocionais, mas também uma série de considerações legais que podem ter impacto significativo na transação.
Segundo Thamires Albuquerque, advogada especialista em Direito Imobiliário, o erro mais cometido entre compradores é assinar contratos ou efetuar pagamentos sem ter tido acesso prévio às certidões em nome dos vendedores e do imóvel.
"Também é comum assinar contratos sem compreender adequadamente as cláusulas, além de não contratar um advogado especialista na área para a emissão e análise documental, negociação e elaboração do instrumento contratual", destaca.
A advogada e gerente de vendas Léa Saab Faggion ressalta que pagar sinal — valor inicial para garantir a compra — sem obter a documentação também é um grande erro.
"O interessado não deve confiar apenas no que a pessoa fala, sem conferir a veracidade da pessoa, fatos e documentos, inclusive sobre a existência real do imóvel", alerta.
O Registro de Imóveis do Brasil - seção Rio de Janeiro (RiIB-RJ), que atua com a Associação dos Registradores Imobiliários do Estado do Rio de Janeiro (Arirj), também chama a atenção sobre quem confunde contrato ou escritura com propriedade.
"Muitos compradores acreditam que a assinatura de um contrato particular ou até mesmo da escritura pública já os torna donos do imóvel. Na realidade, a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel", explica o presidente da RIB-RJ, Sergio Ávila.
Ele cita que outro equívoco das pessoas interessadas em comprar um imóvel é não analisar previamente a matrícula atualizada, que é o documento capaz de revelar se o imóvel possui ônus reais, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade judicial.
"Também é frequente a tentativa de concluir o negócio sem a correta qualificação das partes ou sem observar o regime de bens do vendedor, o que pode gerar nulidade do ato", destaca.
"Esses erros decorrem, em grande parte, da falta de consulta prévia ao Cartório de Registro de Imóveis. O cartório atua de forma preventiva, garantindo que a operação seja segura, válida e eficaz. Ignorar essa etapa pode transformar uma aquisição em um passivo jurídico de difícil solução", acrescenta Ávila.
Os especialistas indicam que, para evitar os golpes, é necessário exigir a documentação completa e contar com orientação jurídica. Além disso, como medida básica, nunca antecipar valores sem respaldo de documentos.
"O pagamento da entrada deve ocorrer na data da assinatura do instrumento particular de compra e venda, data essa que já deverá ter ocorrido a análise e conferência completa da documentação do imóvel e do vendedor, onde também deverá prever claramente as demais condições do negócio, para efetiva concretização", explica Léa.
"É preciso verificar se o bem está registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do vendedor; analisar se não há ações judiciais contra o vendedor ou o imóvel; pesquisar se o valor da venda está compatível com o mercado; realizar quantas vistorias forem necessárias no imóvel; verificar e contabilizar taxas de condomínio e despesas extras e nunca pular a etapa da Escritura Pública e do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente", esclarece a advogada Thamires Albuquerque.
Formas de comprar um imóvel
- Compra à vista: pagamento integral do valor do imóvel.
- Financiamento bancário pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH): o valor de avaliação ou de compra e venda subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Nesta categoria, os recursos usados pelos bancos para emprestar podem vir da caderneta de poupança (SBPE) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
- Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): usa recursos do sistema financeiro como um todo e, por isso, as taxas de juros são maiores, por não possuir teto.
- Consórcio imobiliário: no consórcio, compradores se unem para formar uma poupança comum para a aquisição do bem. Cada participante faz um pagamento mensal com o objetivo de ter acesso a esse dinheiro. Há três maneiras de obter o valor integral da carta de crédito contratada: quando todas as parcelas forem pagas, por sorteio ou lance. O custo do consórcio é menor, mas fica menos atrativo se a contemplação demorar.
- Compra parcelada diretamente com o vendedor: o comprador paga o imóvel em prestações diretamente ao vendedor, sem financiamento bancário, com condições negociadas entre as partes.
- Imóveis na planta (incorporação imobiliária): a construtora e o comprador firmam um contrato de compra e venda. Uma parte do valor do imóvel é dividida em parcelas até a entrega das chaves e o restante pode ser financiado ou pago à vista posteriormente. O comprador pode desistir do negócio e receber uma parte ou tudo que já pagou.
- Minha Casa Minha Vida: Programa de habitação popular do governo federal, que financia casas no valor de até R$ 500 mil.
Documentação necessária
Para que a negociação de um imóvel seja juridicamente válida, o processo envolve duas etapas diferentes e complementares: a lavratura da escritura pública e, posteriormente, o registro desse título no Cartório de Registro de Imóveis.
Segundo o RIB-RJ, na fase da escritura pública, que formaliza a vontatde dos envolvidos no processo de compra e venda, são exigidos.
Segundo o RIB-RJ, na fase da escritura pública, que formaliza a vontatde dos envolvidos no processo de compra e venda, são exigidos.
- Do vendedor:
- documento de identidade e CPF;
- certidão de estado civil (casamento, pacto antenupcial, divórcio ou óbito, conforme o caso);
- matrícula atualizada do imóvel;
- comprovantes fiscais exigidos na transação, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quitado;
- quando pessoa jurídica, contrato social e atos societários que comprovem poderes de representação.
- Do comprador:
- Do comprador:
- documento de identidade e CPF;
- certidão de estado civil e documentos do cônjuge ou companheiro, quando aplicável;
- outras informações necessárias para qualificação das partes na escritura.
Após a lavratura da escritura pública, ato em que um tabelião em um Cartório de Notas redige, formaliza e oficializa um documento, o título deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Após a lavratura da escritura pública, ato em que um tabelião em um Cartório de Notas redige, formaliza e oficializa um documento, o título deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
"Somente com o registro da escritura na matrícula do imóvel é que ocorre a transferência da propriedade. Sem esse registro, o comprador não se torna juridicamente proprietário, ainda que tenha pago integralmente o imóvel", alerta Avila.
As especialistas em direito imobiliário Léa Saab Faggion e Thamires Albuquerque ainda dão dicas para quem busca adquirir a casa ou apartamento próprio:
- planejamento financeiro realista (custos além do preço: reforma, ITBI, escritura,
registro);
registro);
- não decidir apenas pelo preço: avaliar a localização, regularidade e liquidez;
- desconfiar de ofertas muito abaixo do mercado;
- manter o nome limpo e o score alto;
- contar com assessoria jurídica especializada desde o início;
- Priorizar imóveis com documentação regular e registro imediato.
A reportagem entrou em contato com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), mas não obteve retorno. O espaço segue aberto.
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