Apesar de os valores serem mais elevados na Zona Sul, o fenômeno também aparece em outras regiões do RioÉrica Martin / Agência O Dia
O preço dos aluguéis no Brasil voltou a acelerar em 2026 e já cresce acima da inflação. Dados do índice FipeZAP indicam alta de 0,84% em março, refletindo um cenário de demanda aquecida e oferta restrita em várias capitais. Especialistas ouvidos pelo jornal O DIA afirmam que a expansão das plataformas de locação por temporada tem impacto nesse cenário.
"Principalmente nas áreas mais turísticas, muitos proprietários deixam de alugar de forma tradicional para investir na locação por curta temporada, que costuma ser mais lucrativa. Como consequência, isso reduz a oferta de imóveis para moradia e acaba pressionando os preços", diz a advogada imobiliária Dayene Lopes.
"Principalmente nas áreas mais turísticas, muitos proprietários deixam de alugar de forma tradicional para investir na locação por curta temporada, que costuma ser mais lucrativa. Como consequência, isso reduz a oferta de imóveis para moradia e acaba pressionando os preços", diz a advogada imobiliária Dayene Lopes.
Apesar de os valores serem mais elevados na Zona Sul, o fenômeno também aparece em outras regiões do Rio, observa o economista Tiago Velloso.
"A Zona Sul continua sendo a região mais cara, isso não mudou. Leblon e Ipanema seguem liderando o preço por metro quadrado, mas o movimento já se espalhou para a Barra, o Recreio, Jacarepaguá, e até bairros da Zona Norte vêm registrando altas relevantes. Ou seja, deixou de ser um fenômeno restrito à Zona Sul e virou uma pressão mais ampla sobre a cidade."
Além dos preços altos, as plataformas de locação de curta duração geram outras consequências.
"O que se observa com frequência são conflitos por conta da entrada e saída constante de hóspedes, sensação de insegurança, barulho em dias úteis, uso indevido de áreas comuns e dificuldade de preservar a rotina residencial do prédio", pontua Dayene Lopes.
O engenheiro civil Hélio Galvão Júnior, de 34 anos, locador de um imóvel em Ipanema, relata que já enfrentou dificuldades com hóspedes.
Além dos preços altos, as plataformas de locação de curta duração geram outras consequências.
"O que se observa com frequência são conflitos por conta da entrada e saída constante de hóspedes, sensação de insegurança, barulho em dias úteis, uso indevido de áreas comuns e dificuldade de preservar a rotina residencial do prédio", pontua Dayene Lopes.
O engenheiro civil Hélio Galvão Júnior, de 34 anos, locador de um imóvel em Ipanema, relata que já enfrentou dificuldades com hóspedes.
"Nunca tive problemas com a plataforma, mas com hóspedes, sim. Já ocorreram situações como quebra de itens, descumprimento de regras, atrasos no check-out, que prejudicaram a entrada de novos hóspedes, e dificuldades diversas relacionadas ao uso do imóvel", conta.
"No bairro de Ipanema, a renda não é instável. É elevada, mas distribuída ao longo do ano. Os períodos de maior procura, como Carnaval, Ano Novo e feriados, garantem uma receita anual superior ao que seria obtido com um contrato tradicional de longo prazo, mesmo que não seja uma renda mensal fixa."
Ele também menciona que o perfil predominante dos locatários são "grupos de adultos e amigos, atraídos pela capacidade do imóvel e pela localização privilegiada, próxima à praia, ao metrô e no coração da Zona Sul".
Já o servidor público Oyhama Hora, de 43 anos, que realiza locação de um imóvel no Centro do Rio, diz que, na verdade, vê vantagem no formato tradicional.
"No bairro de Ipanema, a renda não é instável. É elevada, mas distribuída ao longo do ano. Os períodos de maior procura, como Carnaval, Ano Novo e feriados, garantem uma receita anual superior ao que seria obtido com um contrato tradicional de longo prazo, mesmo que não seja uma renda mensal fixa."
Ele também menciona que o perfil predominante dos locatários são "grupos de adultos e amigos, atraídos pela capacidade do imóvel e pela localização privilegiada, próxima à praia, ao metrô e no coração da Zona Sul".
Já o servidor público Oyhama Hora, de 43 anos, que realiza locação de um imóvel no Centro do Rio, diz que, na verdade, vê vantagem no formato tradicional.
"Atualmente, considero que o aluguel por contrato seja mais vantajoso, devido à alta oferta de apartamentos para temporada. Até cerca de dois anos atrás, o volume de reservas era significativamente maior. No entanto, houve uma queda considerável em função do aumento da oferta", explica.
"Hoje, ainda consigo boas reservas durante a alta temporada, mas, passado esse período, a demanda se torna baixa e bastante pontual. No geral, a renda obtida acaba servindo principalmente para cobrir as despesas do próprio apartamento."
Oyhama também lista os gastos frequentes. "Os custos de limpeza, especialmente quando dependem de terceiros, são um fator relevante. Além disso, há despesas recorrentes com a reposição e manutenção de itens básicos, como eletrodomésticos, talheres, copos e toalhas, que muitas vezes desaparecem ou sofrem desgaste."
Segundo ele, os custos mais relevantes envolvem a contratação de mão de obra. "Os maiores impactos no orçamento, porém, surgem quando é necessário contratar serviços de terceiros para reparos, já que a mão de obra está cara, como no caso de consertos em aquecedores a gás. Além disso, as taxas cobradas pelas plataformas também são elevadas."
Hoje, a decisão de permitir ou não o aluguel por temporada fica a cargo do estatuto do condomínio, frisa o economista Gabriel Sarmento.
"Hoje, ainda consigo boas reservas durante a alta temporada, mas, passado esse período, a demanda se torna baixa e bastante pontual. No geral, a renda obtida acaba servindo principalmente para cobrir as despesas do próprio apartamento."
Oyhama também lista os gastos frequentes. "Os custos de limpeza, especialmente quando dependem de terceiros, são um fator relevante. Além disso, há despesas recorrentes com a reposição e manutenção de itens básicos, como eletrodomésticos, talheres, copos e toalhas, que muitas vezes desaparecem ou sofrem desgaste."
Segundo ele, os custos mais relevantes envolvem a contratação de mão de obra. "Os maiores impactos no orçamento, porém, surgem quando é necessário contratar serviços de terceiros para reparos, já que a mão de obra está cara, como no caso de consertos em aquecedores a gás. Além disso, as taxas cobradas pelas plataformas também são elevadas."
Hoje, a decisão de permitir ou não o aluguel por temporada fica a cargo do estatuto do condomínio, frisa o economista Gabriel Sarmento.
"Cada caso é um caso nessas situações. Apesar de já haver casos no STJ a respeito, as regras que determinam a finalidade do condomínio, entre residencial ou comercial, e as limitações quanto às formas de locação permitidas deixam lacunas quanto a essa capacidade do condomínio de restringir ou coibir a locação por temporada", destaca.
"Somente se estiver detalhado no estatuto ou se a maioria dos membros votar pela alteração do estatuto é que o condomínio pode limitar ou restringir. Senão, vira caso de Justiça."
Procurado pelo DIA, o Airbnb informa: "A plataforma está comprometida a apoiar o crescimento econômico no Brasil e defende um modelo que gera renda extra para milhares de famílias e movimenta a economia do turismo".
De acordo com um estudo realizado pela Fundação Getulio Vargas, a partir de dados de 2024, o Airbnb movimentou R$ 9,9 bilhões na economia carioca. Além disso, a plataforma foi responsável por sustentar 61,6 mil empregos e adicionar R$ 5,6 bilhões ao PIB municipal.
"Nacionalmente, a atividade movimentou R$ 99,8 bilhões no Brasil em um ano, sustentando 627,6 mil empregos, gerou R$ 8 bilhões em tributos diretos e adicionou R$ 55,8 bilhões ao PIB do país em 2024", divulga em nota.
Para enfrentar esses problemas, a regulamentação pode ser um caminho, mas, sozinha, não é suficiente, assegura o economista Tiago Velloso.
"Experiências internacionais mostram isso. Em Nova York, por exemplo, houve uma queda muito forte nas ofertas de curta temporada depois da regulação, e Barcelona chegou a registrar queda nos aluguéis em algumas regiões. Por outro lado, surgem efeitos colaterais, como aumento do preço de hotéis, redução de oferta e impacto na renda de pequenos proprietários."
Regulamentação
Na Câmara Municipal do Rio de Janeiro, o Projeto de Lei nº 372/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD), visa regulamentar a locação de curta temporada em imóveis residenciais, como Airbnb e Booking.com.
Salvino Oliveira justifica os principais pontos do PL.
"Hoje, a Prefeitura do Rio de Janeiro e o governo do estado não sabem quantos apartamentos, quantas unidades habitacionais têm à disposição nessas plataformas. Como é que você planeja um megaevento? Como é que você planeja uma coleta de lixo eficiente? Como é que você planeja a alocação das forças de segurança pública? Se você não sabe qual é a sua população fixa, se você não sabe qual é a sua população volante, onde estão essas pessoas na cidade do Rio de Janeiro?"
Além das políticas públicas, Salvino Oliveira também expõe a preocupação com a segurança. "Com a explosão da hospedagem de curta duração na cidade do Rio de Janeiro, nós observamos crimes que antes não aconteciam ou aconteciam em menor escala, explodindo principalmente conflitos condominiais, brigas dentro do condomínio por conta de eventos, por conta de prostituição, de uso de drogas", ressalta.
Outro ponto levantado pelo vereador é o aumento de preços. "A última questão importante, que vários estudos já apontam, é que o metro quadrado na cidade do Rio de Janeiro, nas regiões turísticas, já está muito mais caro por conta dessas plataformas. Então, é claro que elas trazem muitos benefícios para a cidade, mas cabe ao poder público reduzir as externalidades negativas", afirma.
Entre os principais pontos do Projeto, no âmbito do Município do Rio de Janeiro, estão:
- A criação de cadastro obrigatório para anfitriões, garantindo maior controle e transparência
- A responsabilização de proprietários e plataformas digitais pelo cumprimento das obrigações legais e tributárias
- A exigência de regras de segurança, convivência condominial e proteção de hóspedes
- Previsão de fiscalização e aplicação de sanções em caso de irregularidades.
No cenário nacional, a advogada especialista em direito imobiliário Dayene Lopes confirma que também há iniciativas.
"No plano federal, há pelo menos dois movimentos relevantes. Um deles é o PL 2030/2025, que está em tramitação na Câmara dos Deputados e pretende estabelecer normas gerais para a locação por temporada por meio de plataformas digitais, com ênfase no direito de propriedade e na livre iniciativa", diz.
"Há também proposta para alterar a Lei do Inquilinato e deixar expresso que a locação por temporada feita por plataformas digitais se enquadra na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), inclusive prevendo que, em condomínios edilícios, essa prática dependa de autorização na convenção condominial."
Sobre a regulamentação, o Airbnb comenta: "O aluguel por temporada sempre esteve presente como uma forma legítima de uso residencial. No entanto, com o apoio da tecnologia e diante de novos padrões de mobilidade, trabalho e turismo, essa prática vem se transformando e ganhando novas dimensões. A atividade é prevista na Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991). Proibir essa locação viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel".
"Os mais afetados por projetos de regulamentação que restrinjam ou criem burocracias à atividade do aluguel por temporada são os cidadãos comuns que dependem de plataformas, como o Airbnb, para complementar a sua renda, disponibilizando os seus espaços: na cidade do Rio de Janeiro, quase 30% dos anfitriões são aposentados, 55% se identificam como mulheres e mais de 70% afirmam que hospedar não é sua ocupação principal", explica.
"Além disso, em 2025, mais de 60% dos anfitriões do Rio disseram que a renda obtida no Airbnb os ajudou a continuar morando em suas casas, metade afirmou usar o valor para pagar contas, e quase 35% disseram que a renda obtida ao disponibilizar seus espaços no Airbnb ajuda a enfrentar o aumento do custo de vida, demonstrando um impacto relevante na qualidade de vida dos anfitriões no Rio de Janeiro."
A reportagem entrou em contato com o HotéisRIO, mas não obteve retorno até a publicação desta matéria. O espaço permanece aberto para eventuais manifestações.
"Somente se estiver detalhado no estatuto ou se a maioria dos membros votar pela alteração do estatuto é que o condomínio pode limitar ou restringir. Senão, vira caso de Justiça."
Procurado pelo DIA, o Airbnb informa: "A plataforma está comprometida a apoiar o crescimento econômico no Brasil e defende um modelo que gera renda extra para milhares de famílias e movimenta a economia do turismo".
De acordo com um estudo realizado pela Fundação Getulio Vargas, a partir de dados de 2024, o Airbnb movimentou R$ 9,9 bilhões na economia carioca. Além disso, a plataforma foi responsável por sustentar 61,6 mil empregos e adicionar R$ 5,6 bilhões ao PIB municipal.
"Nacionalmente, a atividade movimentou R$ 99,8 bilhões no Brasil em um ano, sustentando 627,6 mil empregos, gerou R$ 8 bilhões em tributos diretos e adicionou R$ 55,8 bilhões ao PIB do país em 2024", divulga em nota.
Para enfrentar esses problemas, a regulamentação pode ser um caminho, mas, sozinha, não é suficiente, assegura o economista Tiago Velloso.
"Experiências internacionais mostram isso. Em Nova York, por exemplo, houve uma queda muito forte nas ofertas de curta temporada depois da regulação, e Barcelona chegou a registrar queda nos aluguéis em algumas regiões. Por outro lado, surgem efeitos colaterais, como aumento do preço de hotéis, redução de oferta e impacto na renda de pequenos proprietários."
Regulamentação
Na Câmara Municipal do Rio de Janeiro, o Projeto de Lei nº 372/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD), visa regulamentar a locação de curta temporada em imóveis residenciais, como Airbnb e Booking.com.
Salvino Oliveira justifica os principais pontos do PL.
"Hoje, a Prefeitura do Rio de Janeiro e o governo do estado não sabem quantos apartamentos, quantas unidades habitacionais têm à disposição nessas plataformas. Como é que você planeja um megaevento? Como é que você planeja uma coleta de lixo eficiente? Como é que você planeja a alocação das forças de segurança pública? Se você não sabe qual é a sua população fixa, se você não sabe qual é a sua população volante, onde estão essas pessoas na cidade do Rio de Janeiro?"
Além das políticas públicas, Salvino Oliveira também expõe a preocupação com a segurança. "Com a explosão da hospedagem de curta duração na cidade do Rio de Janeiro, nós observamos crimes que antes não aconteciam ou aconteciam em menor escala, explodindo principalmente conflitos condominiais, brigas dentro do condomínio por conta de eventos, por conta de prostituição, de uso de drogas", ressalta.
Outro ponto levantado pelo vereador é o aumento de preços. "A última questão importante, que vários estudos já apontam, é que o metro quadrado na cidade do Rio de Janeiro, nas regiões turísticas, já está muito mais caro por conta dessas plataformas. Então, é claro que elas trazem muitos benefícios para a cidade, mas cabe ao poder público reduzir as externalidades negativas", afirma.
Entre os principais pontos do Projeto, no âmbito do Município do Rio de Janeiro, estão:
- A criação de cadastro obrigatório para anfitriões, garantindo maior controle e transparência
- A responsabilização de proprietários e plataformas digitais pelo cumprimento das obrigações legais e tributárias
- A exigência de regras de segurança, convivência condominial e proteção de hóspedes
- Previsão de fiscalização e aplicação de sanções em caso de irregularidades.
No cenário nacional, a advogada especialista em direito imobiliário Dayene Lopes confirma que também há iniciativas.
"No plano federal, há pelo menos dois movimentos relevantes. Um deles é o PL 2030/2025, que está em tramitação na Câmara dos Deputados e pretende estabelecer normas gerais para a locação por temporada por meio de plataformas digitais, com ênfase no direito de propriedade e na livre iniciativa", diz.
"Há também proposta para alterar a Lei do Inquilinato e deixar expresso que a locação por temporada feita por plataformas digitais se enquadra na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), inclusive prevendo que, em condomínios edilícios, essa prática dependa de autorização na convenção condominial."
Sobre a regulamentação, o Airbnb comenta: "O aluguel por temporada sempre esteve presente como uma forma legítima de uso residencial. No entanto, com o apoio da tecnologia e diante de novos padrões de mobilidade, trabalho e turismo, essa prática vem se transformando e ganhando novas dimensões. A atividade é prevista na Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991). Proibir essa locação viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel".
"Os mais afetados por projetos de regulamentação que restrinjam ou criem burocracias à atividade do aluguel por temporada são os cidadãos comuns que dependem de plataformas, como o Airbnb, para complementar a sua renda, disponibilizando os seus espaços: na cidade do Rio de Janeiro, quase 30% dos anfitriões são aposentados, 55% se identificam como mulheres e mais de 70% afirmam que hospedar não é sua ocupação principal", explica.
"Além disso, em 2025, mais de 60% dos anfitriões do Rio disseram que a renda obtida no Airbnb os ajudou a continuar morando em suas casas, metade afirmou usar o valor para pagar contas, e quase 35% disseram que a renda obtida ao disponibilizar seus espaços no Airbnb ajuda a enfrentar o aumento do custo de vida, demonstrando um impacto relevante na qualidade de vida dos anfitriões no Rio de Janeiro."
A reportagem entrou em contato com o HotéisRIO, mas não obteve retorno até a publicação desta matéria. O espaço permanece aberto para eventuais manifestações.
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