Com preços em alta, comprar imóvel no Rio exige mais atenção do consumidor

Rio - Com o mercado imobiliário aquecido no Rio de Janeiro, quem busca a casa própria tem enfrentado um cenário cada vez mais desafiador. Em 2025, o preço do metro quadrado acumulou alta de 14,5%, impulsionado pelo avanço nas vendas e pela valorização dos imóveis. Na prática, o movimento aumentou a procura, mas também trouxe mais dúvidas. Diante da valorização, consumidores se deparam com grandes variações de preço entre imóveis semelhantes, o que levanta questionamentos sobre como os valores são definidos.

O DIA ouviu especialistas que explicam quais fatores influenciam na formação do valor dos imóveis, por que há diferenças tão grandes entre unidades e quais cuidados o consumidor deve ter para avaliar se o valor estabelecido está caro ou dentro das estimativas do mercado.

Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que o Valor Geral Vendido (VGV) chegou a R$ 14,2 bilhões em 2025, alta de 7,4% em relação ao ano anterior. Já o Valor Geral de Lançamentos (VGL) alcançou R$ 16,5 bilhões, com crescimento de 27,8%. Mesmo com a queda no número de unidades lançadas e vendidas, os preços subiram, indicando um mercado mais valorizado e competitivo.

Para o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), Leonardo Mesquita, o momento representa uma mudança importante no comportamento do setor.

"Estamos diante de uma correção dos preços no Rio de Janeiro, um mercado que há muito tempo não via reajustes", afirma. Essa valorização impacta diretamente o consumidor, que passa a lidar com preços mais altos e, muitas vezes, difíceis de comparar.

Uma das principais dúvidas de quem está procurando um imóvel é justamente a diferença de valores entre unidades aparentemente semelhantes. Apartamentos com o igual número de quartos, no mesmo bairro - ou até no mesmo prédio - podem ter preços bastante distintos.

Segundo o presidente do Sinduscon-RJ, Cláudio Hermolin, a explicaçãoo passa principalmente pela localização.

"O principal valor agregado do imóvel está na sua localização. Mesmo imóveis com a mesma tipologia terão preços diferentes dependendo de onde estão", explica.

Ele ainda destaca que fatores como a rua, a proximidade de comércio, transporte público, como como metrô, trem, ônibus, BRT e VLT, e a infraestrutura da região influenciam diretamente no valor final.

Outros elementos também entram nessa conta. Um imóvel em andar mais alto, por exemplo, pode ser mais valorizado, especialmente se tiver vista privilegiada para o mar, áreas verdes ou a cidade. Vaga de garagem também pode elevar o preço, principalmente em regiões com menor oferta de transporte público. Já imóveis reformados tendem a ser mais valorizados, embora esse impacto varie de acordo com o contexto e a localização.

Mas, quando se trata de imóveis novos, a lógica de precificação começa ainda antes de a unidade chegar ao mercado. De acordo com Flávia Cezimbra, gestora executiva da construtora MRV no Rio, o valor é definido ainda na fase inicial do projeto.

"O preço nasce muito antes da venda, ainda na análise do terreno. É feito um estudo completo de viabilidade que considera custo, mercado, demanda e, principalmente, a capacidade real de pagamento do cliente", esclarece.

Segundo ela, o objetivo é garantir que o imóvel seja acessível ao público, sem abrir mão de itens como lazer, segurança e qualidade.

Essa lógica diferencia os lançamentos dos imóveis usados: "O preço é definido essencialmente pela análise de mercado e pela viabilidade do produto, sempre considerando a realidade financeira do cliente final. Diferente do imóvel usado, onde o proprietário pode influenciar mais, os lançamentos já entram ajustados ao que o cliente consegue pagar".

Isso também impacta na negociação. Ao contrário do que muitos compradores imaginam, a margem de desconto tende a ser menor em imóveis novos.

"O preço já nasce ajustado. O grande diferencial não está no desconto, mas nas condições de pagamento, como entrada facilitada, possibilidade de financiamento e parcelas que cabem no orçamento", destaca Flávia.

O cenário atual reforça essa tendência. Hoje, o valor médio do metro quadrado no Rio custa R$ 13.471, com alta de cerca de 8% em relação ao ano anterior — acima da inflação. O aumento pesa no bolso do consumidor, ainda quando se observa que cerca de 65% das compras são feitas com financiamento imobiliário, muitas vezes cobrindo até 80% do valor do imóvel, de acordo com o presidente do Sinduscon-RJ.

Nesse contexto, muitos compradores recorrem ao preço por metro quadrado como referência, mas especialistas alertam que essa métrica deve ser usada com cautela.

"É uma referência inicial, mas não pode ser analisada isoladamente. O importante é entender o que se recebe em troca", diz Flávia. Um imóvel com metro quadrado mais barato, por exemplo, pode não oferecer infraestrutura, lazer ou boa localização, enquanto outro, aparentemente mais caro, pode trazer benefícios no uso cotidiano.

Além disso, a compra de imóveis na planta tem se destacado como alternativa para quem busca melhores condições. Segundo a executiva, esse modelo permite não apenas facilitar o pagamento, mas também aproveitar a valorização ao longo da obra.

"O cliente entra com um preço inicial e, na entrega, muitas vezes já tem um imóvel mais valorizado. Isso permite acessar o imóvel dentro da realidade financeira e ainda construir patrimônio ao longo do tempo", afirma.

Perfil do comprador

O perfil do comprador também ajuda a entender o mercado. A idade média de quem adquire um imóvel no Rio é de 37 anos, e os imóveis mais procurados são os de dois quartos. Além disso, programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida ganharam força e passaram a representar uma parcela significativa das vendas, indicando uma demanda crescente por imóveis mais acessíveis.

De acordo com o levantamento da Brain Inteligência Estratégica, entre outubro e dezembro de 2025, os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida responderam por 39,6% das unidades vendidas, superando os empreendimentos de médio padrão, que lideravam no mesmo período de 2024.

No acumulado do ano, as vendas de unidades enquadradas no programa federal chegaram a 8.059, com crescimento de 2,9%. Os lançamentos, por outro lado, caíram 7,8%, somando 7.772 unidades.

"Isso mostra que há boa demanda dos consumidores por imóveis MCMV", ressalta Leonardo Mesquita.

Diante de tantas variáveis, especialistas reforçam que o consumidor precisa ir além do preço na hora de decidir. A análise da documentação, por exemplo, é fundamental para evitar problemas futuros.

"Temos casos em que o imóvel estava sendo vendido não pelo proprietário, e o comprador acaba sendo lesado. Por isso, tão ou mais importante é utilizar um profissional corretor para escolher o imóvel adequado a sua realidade é fundamental que esse profissional possa ajudar a tirar as certidões necessárias e também analisá-las para que você esteja com certeza que está comprando o imóvel da pessoa certa", aconselha Cláudio Hermolin.

"É fundamental verificar documentação, matrícula, certidões e também a capacidade de financiamento, para garantir segurança e tranquilidade ao comprador", reforça Flávia.

Para quem está esperando o "momento ideal" para comprar, a orientação é clara: mais importante do que o cenário do mercado é o preparo financeiro.

"O importante é que a pessoa tenha consciência da sua capacidade econômica e esteja pronta para assumir esse compromisso", alerta Hermolin.

Além das imobiliárias tradicionais, as plataformas digitais têm ganhado espaço na jornada de quem busca um imóvel. Com processos cada vez mais simplificados, esses serviços permitem que o comprador faça desde a pesquisa até o fechamento do negócio de forma on-line, com mais agilidade e transparência.

Dados do Índice de Compra e Venda QuintoAndar Imovelweb mostram que o preço médio do metro quadrado no Rio de Janeiro está em R$ 8.227, com queda de 10,56% em relação ao ano anterior — reflexo de um cenário econômico mais desafiador, marcado por juros elevados. Nesse contexto, surgem oportunidades principalmente para quem já possui capital ou consegue financiamento.

Segundo Thiago Reis, gerente de comunicação e dados do QuintoAndar, o cenário exige atenção, mas também abre espaço para bons negócios.

"Os dados revelam um mercado com oportunidades para investidores e para quem possui capital para adquirir um imóvel, mesmo diante de um ambiente de juros mais altos", afirma.

A tecnologia tem sido uma aliada nesse processo: "Comprar um imóvel hoje pode ser uma experiência simples, digital e acompanhada de ponta a ponta, com mais transparência sobre custos e etapas", destaca.

Segundo Reis, as plataformas utilizam ferramentas de inteligência artificial para recomendar imóveis mais alinhados ao perfil do cliente, além de permitir agendamento de visitas, envio de propostas e assinatura de contratos de forma on-line.

Apesar das facilidades, o especialista reforça que não existe um momento ideal no calendário para comprar um imóvel. "O mais importante é que o comprador esteja preparado, com crédito aprovado ou capacidade de pagamento definida, para agir quando encontrar o imóvel certo", orienta.

Mariana Souza, 34 anos, é analista administrativa e está há cerca de seis meses procurando um apartamento para comprar na Zona Norte carioca. Ela afirma que a maior dificuldade tem sido entender os preços.

"Eu comecei a pesquisar achando que ia encontrar algo dentro do meu orçamento com facilidade, mas levei um susto. Você vê dois apartamentos com o mesmo número de quartos, na mesma região, e a diferença de preço é enorme. Às vezes muda só a rua ou o estado do imóvel, e o valor já sobe muito", contou.

Ela disse que, no início, tentou fazer a busca por conta própria, mas acabou recorrendo a ajuda profissional.

"Chegou um momento em que eu fiquei perdida. Não sabia mais se um imóvel estava caro ou se era aquilo mesmo. Foi quando procurei uma imobiliária. Isso ajudou bastante a entender melhor o que realmente influencia no preço", frisa.

Mesmo com o apoio, Mariana diz que ainda enfrenta desafios:

"A maior dificuldade hoje é equilibrar o que quero com o que posso pagar. Muitas vezes, o imóvel ideal está acima do orçamento, e os que cabem no bolso precisam de reforma ou estão em locais menos valorizados".

Já o motorista de aplicativos Carlos Henrique Almeida, de 39 anos, comprou um apartamento de dois quartos no ano passado, também no Rio, e afirma que a diferença de preços foi um dos pontos que mais chamou atenção durante a busca.

"Eu vi apartamentos praticamente iguais, no mesmo bairro, com diferença de mais de R$ 50 mil. No começo, achei que tinha alguma coisa errada, mas depois fui entendendo que detalhes como vaga de garagem, andar e até a posição do sol fazem diferença", disse.

O motorista de aplicativo conta que decidiu buscar ajuda para evitar problemas. "Preferi fazer tudo com corretor porque tinha medo de cair em golpe ou comprar um imóvel com problema de documentação. E foi a melhor decisão, porque apareceu coisa que eu nem imaginava que precisava verificar", observa.

Mesmo assim, o processo não foi simples. "A parte mais difícil foi o financiamento. Tem muita burocracia, análise, demora. E também bate aquela dúvida se você está fazendo um bom negócio. Mas, no final, deu certo", disse.

Hoje, ele avalia a experiência como positiva, mas faz um alerta para quem está começando. "Tem que pesquisar muito e ter paciência. Não dá pra ir só pelo preço, porque às vezes o mais barato pode sair caro depois", orienta.