Mercado imobiliário reage à manutenção da taxa Selic

A decisão do Copom, Comitê de Política Monetária do Banco Central, de manter a Selic (taxa básica de juros da economia brasileira) em 13,75% ao ano é vista com preocupação pelo mercado imobiliário. Isso porque a expectativa era de redução, o que traria um alívio para o setor. Ieda Vasconcelos, economista da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), explica que a Selic alta traz várias consequências sobre a dinâmica da economia, entre elas o aumento dos juros cobrados pelos bancos, a redução dos investimentos produtivos e a queda do consumo da população. “Naturalmente essa situação provoca um menor desempenho econômico, com redução da geração de renda e de emprego. Vale lembrar que as projeções sinalizam crescimento de 0,8% para o Produto Interno Bruto (PIB) do País, em 2023, depois de crescer 5% em 2021, e cerca de 3% em 2022”, observa Ieda.

Marcos Saceanu, presidente da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário), destaca que a queda da Selic é um fator muito importante para a retomada da economia e da produção do mercado imobiliário. “Apesar da manutenção da taxa na reunião de ontem do Copom, esperamos uma curva de redução da taxa básica de juros nos próximos trimestres, diante de um cenário de inflação mais controlada como temos visto nos últimos meses”, avalia Saceanu.

Já Marco Adnet, sócio da Konek Transformação Imobiliária e diretor da Ademi-RJ, analisa o cenário de duas formas. “É uma notícia boa quando a gente observa certa estabilidade na inflação, embora o Banco Central tenha chamado a atenção de que o governo tem que estar de olho sempre nos seus ajustes fiscais para que o orçamento não seja maior que o previsto, obrigando a aumentar ainda mais a taxa de juros”, ressalta Adnet.

Para ele, 2023 será um ano de estabilidade com a taxa de 13,75%, o que de certa forma dará previsibilidade às pessoas que vão investir ao longo deste ano. “Por outro lado, desde o final do ano passado vem acontecendo uma queda importante no custo da construção civil e também uma instabilidade dos preços dos materiais e da mão de obra, o que não acontecia até o primeiro semestre. Então, a partir do segundo semestre de 2022 e o início deste ano a inflação da construção civil e a do país, de certa forma, tiveram algum controle. O que não pode é a inflação novamente ser estimulada por gastos públicos maiores que o previsto”, comenta o executivo.

Dentro desse aspecto, Adnet prevê que 2023 será muito parecido com 2022. “Acho que vamos ter um segundo semestre muito animado porque vai se avizinhar uma possibilidade de mudança na taxa de juros para baixo e, especialmente, um controle maior do orçamento a partir de 2024. Como o ciclo do negócio imobiliário é de, no mínimo, três anos, os investidores já estão se posicionando para esse cenário que virá a partir de 2024. Já há casos de investimentos em grandes áreas com volumes maiores do que vinham acontecendo”, adianta.

Com relação ao consumidor que pretende comprar um imóvel, Adnet ressalta que ainda é um momento de cautela. “Talvez a melhor decisão de investimento se dê a partir do meio do ano em diante para que a pessoa tenha a possibilidade de pegar taxas de juros menores. Vamos ter alguma instabilidade no primeiro semestre, mas certamente no segundo teremos um cenário bem mais otimista do que a gente imaginava”, prevê o diretor da Ademi-RJ.

Para Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil), também é uma notícia que preocupa o mercado e impacta negativamente o setor. "Isso porque, além da manutenção da Selic, existe uma indicação de uma possível subida nas próximas reuniões do Copom, e essa taxa influi diretamente no custo da produção, por ser um indicador referência para os bancos na elaboração de contratos de financiamento de novas obras", diz Hermolin.

Ele também aponta que o indicador neste patamar pode influenciar no aumento dos juros do crédito imobiliário para o tomador final, fazendo com que menos pessoas tenham acesso à casa própria. "Um estudo nosso mostra que a cada 0,5 ponto percentual na subida dos juros do crédito imobiliário tira a capacidade de renda de 500 mil famílias comprarem seu imóvel. Outro ponto importante da questão é a influência da Selic na subida dos custos para produção de insumos que são importantes para o mercado imobiliário e para a construção civil", lembra Hermolin.

Para ele, é necessário que se faça um trabalho de redução da taxa de juros controlando a inflação para que o investidor possa ter novamente o interesse em colocar o seu dinheiro na produção, em vez de deixá-lo parado rendendo sem risco nenhum.

Para Alexandre Ferraz, CEO da plataforma Credihome by Loft, a manutenção da Selic já era esperada pelo mercado, o que significa que os bancos e as financeiras devem trabalhar com as mesmas ofertas para os clientes finais. “Vamos seguir conectando os clientes ao financiamento imobiliário que fizer sentido para o seu momento de vida”, afirma Ferraz. Segundo ele, mesmo que futuramente a Selic venha a aumentar, isso não quer dizer que os bancos vão aumentar também suas taxas. “Este reajuste não ocorre de forma proporcional e nem ao mesmo tempo, já que o financiamento é uma linha de longo prazo. Em 2022, por exemplo, alguns bancos reajustaram suas taxas dois, três meses após o aumento da Selic, devido a estas instituições estarem com o funding (fonte de recursos utilizados pelo banco) para o financiamento. Isso é muito comum e um dos motivos é para aumentar o número de clientes, então a instituição vai permanecer com taxas mais baixas por mais tempo, tudo vai depender da estratégia do banco", explica o CEO.

Por lei, imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) de até 1,5 milhão - o valor máximo da taxa de juros é de 12% mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor. Já para imóveis acima desse valor, apesar de não existir uma taxa limite, as instituições financeiras não têm feito tanta diferenciação de taxas para oferecer linhas de financiamento ao consumidor final.

E neste sentido, com a Selic voltando a baixar em um futuro, os bancos tendem a comunicar ao cliente final que estão com taxas atrativas, com o objetivo de fechar negócio. "Não há uma regra para isso, mas a instituição que deseja aumentar sua cartela de clientes, procura se antecipar e fazer essa comunicação", lembra Ferraz.

O executivo recomenda que o comprador busque conhecimento sobre o CET (custo efetivo total) do financiamento e sobre as linhas de crédito oferecidas pelos bancos, taxa fixa + TR , fixa + IPCA e fixa + poupança, se serão opções pré ou pós fixadas. Quando a opção for a pós fixada (fixa + IPCA) atrelada ao índice de inflação, por exemplo, pode refletir em um aumento do valor da prestação ao longo do período do financiamento contratado.

Ele explica ainda que o crédito imobiliário é composto pelos seguintes fatores: sistema de amortização (SAC e Price), taxa de juros (taxa efetiva), juros do financiamento, amortização (saldo devedor / quantidade de parcelas) e os seguros obrigatórios por determinação do Banco Central. Esses fatores influenciam diretamente na prestação mensal a ser paga pelo tomador.

Para ajudar na tomada de decisão, a empresa montou simulações de financiamento para imóveis de R$ 300 mil, R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão.