Neste mês, o cálculo do valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) voltou ao debate público após o Supremo Tribunal Federal (STF) decidir em plenário que a fixação de alíquotas baseadas na metragem do imóvel é inconstitucional. A determinação, que tem origem em uma lei do município de Chapecó (SC), não tem impacto sobre o tributo na cidade do Rio de Janeiro. Mesmo assim, muitos ainda desconhecem como a prefeitura calcula o valor que chega ao contribuinte no carnê do imposto.
No município do Rio, o cálculo do IPTU é baseado no chamado valor venal. Para obter esse número, segundo a Secretaria Municipal de Fazenda, são utilizados critérios como “o valor de referência do metro quadrado no logradouro, o tipo de construção — apartamento, casa, sala comercial ou loja —, a idade do imóvel e, em determinadas situações, sua localização dentro do terreno, como frente ou fundos”.
A pasta acrescenta que, em terrenos não edificados, fatores como as dimensões do lote, as restrições legais de aproveitamento, o relevo e as condições de drenagem entram na conta.
Por fim, sobre o valor venal, é aplicada uma alíquota correspondente à classificação do imóvel. A secretaria destaca, entretanto, que eventuais isenções e benefícios previstos em lei podem alterar o cálculo.
Em 2026, não estiveram sujeitos à cobrança do imposto os imóveis residenciais com valor venal de até R$ 85.260, os não residenciais de até R$ 37.207 e os terrenos de até R$ 57.358, além da isenção automática quando a soma do IPTU e da Taxa de Coleta de Lixo (TCL) não ultrapassa 30 Ufirs (equivalentes a R$ 149 neste ano).
Também há outras isenções e benefícios fiscais aplicáveis, por exemplo, a templos religiosos e imóveis históricos. A lista completa de casos elegíveis está disponível no Portal Carioca Digital.
O valor do IPTU pode ser contestado?
Para Matheus Junqueira de Moraes, professor substituto de Direito Tributário da Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro (UFRRJ), não há questionamento judicial sobre os critérios utilizados pela prefeitura para calcular o valor venal. Ele explica que os parâmetros são definidos por lei e decretos.
Ainda assim, o especialista aponta para possíveis casos em que os contribuintes observam que o valor venal do imóvel, estipulado pela administração municipal, está incorreto, o que resulta em uma cobrança de imposto maior.
“Em relação à base de cálculo, a controvérsia geralmente envolve a superestimação do valor venal dos imóveis pela prefeitura, desconsiderando o valor de mercado do imóvel, que pode estar menor do que o previsto pelo órgão público. Assim, o montante sobre o qual se calcula o imposto é virtualmente maior do que deveria ser”, afirma o professor.
Matheus Junqueira não observa irregularidades nos critérios para cálculo do valor venalArquivo pessoal
Nessas situações, defende Junqueira, o contribuinte deve inicialmente buscar o questionamento pela via administrativa, diretamente com a Prefeitura do Rio. A administração fornece, no Portal Carioca Digital, o informativo com os cálculos adotados e os detalhes de como entrar com a contestação. A plataforma pode ser acessada por meio do link carioca.rio/servicos/iptu-revisao-de-lancamento/.
O professor destaca que o questionamento deve ser baseado nos critérios adotados pela prefeitura. Ele ressalta, no entanto, que “o contribuinte sempre poderá procurar o Judiciário caso entenda que o Poder Público esteja calculando a mais o IPTU, fora dos parâmetros legais.”
Como ocorrem os aumentos no valor do IPTU?
Todos os anos, o valor do IPTU é corrigido com base na inflação acumulada nos últimos 12 meses. De acordo com a Secretaria Municipal de Fazenda, a última revisão geral da Planta Genérica de Valores ocorreu em 2017, com efeitos a partir de 2018.
Dona de uma casa de 200 metros quadrados na Taquara, Zona Sudoeste, a esteticista animal Elizabete Oliveira, de 54 anos, lembra dessa mudança. Ela conta que o imposto saltou de cerca de R$ 600 para aproximadamente R$ 800 e, no ano seguinte, para R$ 1 mil.
Elizabete lembra que valor do IPTU teve salto há alguns anosArquivo pessoal
Desde então, afirma, o tributo tem sofrido pequenos reajustes, alcançando R$ 1.117 em 2026. A esteticista animal também relata que, nos 25 anos que possui o imóvel, nunca houve redução, apesar do envelhecimento da casa, construída em 1974.
Elizabete considera que o valor do imposto é elevado, e argumenta que o bairro passa por uma desvalorização devido ao avanço da violência:
“A gente não tem retorno em serviços”, defende. “Eu acho meu IPTU caro, porque a minha casa não fica no centro da Taquara, ela é no interior de Jacarepaguá, numa estrada. Hoje existe um comércio, mas um tempo atrás não existia esse comércio todo. Não dá para comparar com o centro da Taquara, onde você desce e pega logo um ônibus.”
O valor pode variar de acordo com o bairro?
Não existem alíquotas de IPTU específicas para cada bairro, esclarece a Secretaria Municipal de Fazenda. No entanto, os valores de referência do metro quadrado (Valor Unitário Padrão) variam de acordo com o logradouro ou o bairro — o que impacta o cálculo do valor venal do imóvel.
“Em geral, regiões como Ipanema, Leblon, Copacabana e Barra da Tijuca apresentam áreas com valores de referência mais elevados, o que tende a resultar em um IPTU maior para imóveis com características semelhantes”, detalha a pasta.
Contrapartida de serviços públicos
Por ser um imposto, o pagamento do IPTU não exige como contrapartida nenhuma atividade por parte do município, segundo o Código Tributário Nacional. Apesar disso, a discussão sobre a cobrança costuma acompanhar reclamações acerca dos serviços públicos prestados pela administração.
A jornalista Sheila Dunaevits, de 71 anos, avalia que os reajustes no tributo são “razoáveis” — neste ano, o valor do IPTU de seu apartamento de 92 metros quadrados no Andaraí, Zona Norte da capital, subiu de R$ 2.120 para R$ 2.250 (parcelado em dez meses). No entanto, ela critica a falta de conservação e defende mais investimentos na região.
“As ruas são totalmente depredadas”, revela Sheila, que enumera problemas como a baixa qualidade da pavimentação, a falta de manutenção em uma praça e os riscos das calçadas. A jornalista, que caminha com o auxílio de uma bengala, relata que já sofreu diversas quedas na rua e chegou a quebrar um dedo.
Sheila critica conservação das ruas e defende que serviços públicos não fazem jus ao valor do IPTUArquivo pessoal
“Eu já caí cinco ou seis vezes. Não posso nem pensar em andar sem bengala”. Ela acrescenta que situações semelhantes de queda também afetaram pessoas próximas — uma amiga acabou por quebrar os dentes ao cair.
A jornalista afirma que o impacto financeiro do pagamento do IPTU é baixo, mas julga que as ações realizadas pela prefeitura não fazem jus à tributação: “de jeito nenhum”.
Sheila comenta que as reclamações sobre as condições da região não são recentes. Ela lembra do caso de uma enchente ocorrida há anos. “Perto do apartamento, choveu uma vez e eu fiquei quatro horas dentro de uma farmácia, porque a água ia até quase a minha cintura. Você via até rato na água”, conta.
* Reportagem do estagiário Victor Louro, sob supervisão de Marlucio Luna
Os comentários não representam a opinião do jornal e são de responsabilidade do autor.