O primeiro trimestre de 2015 marcou o início de um ciclo de queda nos preços dos imóveis no Brasil. De acordo com boletim FipeZap divulgado ontem, o declínio é o primeiro após a grande e recente expansão no crédito imobiliário no país. O resultado ainda será agravado com a mudança nas regras do financiamento imobiliário anunciada na segunda-feira pela Caixa Econômica Federal.
“Não é possível prever quanto tempo essa queda vai durar, já que a conjuntura econômica atual é bastante peculiar,mas percebemos um momento econômico diferente no mercado imobiliário”, explica o coordenador do índice Fipe Zap Eduardo Zylberstajn.
De acordo com levantamento, nos três primeiros meses de 2015, o preço médio anunciado do metro quadrado para venda subiu 0,7% na média das 20 cidades que compõem o índice. Dessa forma, com uma inflação próxima a 4% no mesmo período, os preços reais dos imóveis acumulam queda de 3% no ano, sendo que em quatro cidades a variação nominal já é negativa.
“Esse comportamento é significativamente distinto do auge do boom em 2010, quando os preços subiram apenas naquele ano 21% em termos reais”, acrescenta.
A medida anunciada pela Caixa, muda as condições de compra dos imóveis usados, mas atinge todo o mercado, segundo o economista. Para operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a cota de financiamento vai passar de 80% para 50% nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
“A nova regra impõe um freio na demanda e isso tem consequência direta nos preços. Uma primeira leitura aponta para vantagem das construtoras, mas muitas pessoas vendem o usado para comprar o novo. Se vai ficar mais difícil para vender usado, como o consumidor vai comprar o novo? Isso causa uma trava”, afirma, acrescentando que diferenciar os dois tipos de financiamento também pode gerar um problema. “Não entendi muito bem porque priorizar as incorporadoras, ao invés da família”.
Ainda de acordo com levantamento da FipeZap, o Indicador da Capacidade de Compra do Imóvel no Brasil aponta que houve estabilidade nos últimos anos. O cálculo sintetiza a relação entre o preço dos imóveis, a renda das famílias e as condições de financiamento imobiliário, indicando quantos metros quadrados a família média de determinada localidade consegue comprar.
“É interessante notar que o índice permaneceu estável porque o preço é a variável que se ajusta às demais condições de demanda e oferta e que, ao menos desde 2011, as mudanças na renda e na combinação juros/prazo tem forte poder explicativo sobre o movimento dos preços dos imóveis”, explica.
Redução da cota de crédito estimula construtoras
A medida de reduzir a cota de financiamento de imóveis usados pode ajudar as construtoras do setor no curto prazo. Segundo o analista da BB Investimentos, Daniel Cobucci, a maioria dos consumidores que compraram imóveis nos últimos 12 meses adquiriram unidades usadas. "O foco da Caixa em moradias novas pode mudar um pouco a favor de desafogar os estoques. Tem um ganho marginal”, afirmou, acrescentando que não se trata de uma grande revolução, uma vez que o volume de imóveis residenciais prontos à espera de comprador está muito alto, quadro agravado pela alta dos juros.
Em 2015, o foco do setor continua sendo a venda de estoques, com construtoras pressionadas por incertezas econômicas para lançamentos de empreendimentos imobiliários este ano.
Entre as empresas que já apresentaram as prévias operacionais do primeiro trimestre, a Gafisa foi a única que apresentou crescimento, impulsionada pelo aumento de vendas e lançamentos da Tenda, o segmento de baixa renda do grupo. Os lançamentos da Tenda, cresceram 31 % ano a ano, enquanto no segmento Gafisa, voltado para média e alta rendas, as vendas foram baseadas em estoques.
