São Paulo - "No centro [da cidade], há pessoas que moram algumas noites por semana", diz Antônio Setin, dono da construtura que leva o seu nome e responsável por, possivelmente, o menor apartamento lançado na capital paulista desde 2013. "Cerca de 1,5 milhão de pessoas entram e saem todo dia de São Paulo. Esse é o cara que eu estou procurando."
O Downtown São Luís, cujo stand foi inaugurado nesta quarta-feira, terá imóveis de 18 m², menos da metade da média dos apartamentos de 1 dormitório lançados em 2013 – 40,52 m², segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). O imóvel é 4 m² maior que uma cela da área de regime diferenciado dos presídios federais.
O preço do metro quadrado, cerca de R$ 16 mil, é 47% maior que a média dos imóveis de 1 dormitórios da cidade (R$ 10.936) em 2013 e mais que o dobro do praticado, independentemente do número de quartos, no centro da capital paulistana, em 2012.
"Mas não dá para comparar o m² de uma BMW com o de uma van", argumenta Setin.
O tamanho, entretanto, permitirá à construtora oferecer o apartamentos por cerca de R$ 290 mil, um pouco mais distante da marca simbólica do meio milhão de reais da qual os 1 dormitórios lançados em São Paulo já estão próximos.
Setin acredita que a maioria – entre 60% e 70% – dos compradores serão pequenos investidores, interessados em colocar o imóvel para alugar.
Pequenos imóveis têm sido o foco do mercado
Construir apartamentos de 1 dormitório em São Paulo é uma aposta crescente das construtoras. Esse tipo de imóvel representou 4% dos lançamentos na capital paulistana em 2008, e 26% em 2013, de acordo com a Embraesp.
Ao menos dois fatores têm impulsionado esse mercado. Um deles é demográfico:em 2010, 14,1% dos domicílios paulistanos tinham apenas um morador, ante 10,6% em 2000, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Outro é financeiro: em dezembro de 2008, a taxa básica de juros da economia brasileira (a Selic) estava em 13,66% ao ano. Em janeiro de 2013, a Selic praticada atingiu 7,12%, mínimo histórico. A redução tornou o mercado imobiliário uma opção mais atrativa para investidores (desde então, entretanto, a Selic voltou a subir e, em maio, atingiu 10,9%, o maior nível desde novembro de 2011).
Diretor da consultora Unitas e professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima acredita que o mercado de investimento em imóveis residenciais para locação pode ganhar um fôlego extra por causa do tempo ruim no mercado comercial, em que a oferta excessiva derrubou os valores de alugueis.
"Os pequenos imóveis comerciais terão um problema de vacância e aluguel baixo pelos próximos cinco anos. Como os recursos [para investimento] continuam a existir, pode estar uma ocorrendo uma derivação para o mercado residencial", diz.
Rocha Lima, por outro lado, recomenda cuidado com imóveis pequenos e de preço elevado no centro, pois exigirão encontrar um público com disposição para pagar alugueis caros num bairro que não é considerado nobre. E lembra que dificilmente haverá uma valorização expressiva do mercado imobiliário no futuro próximo.
"Não há mais espaço para um crescimento vertiginoso de preços à frente."
As informações são de Vitor Sorano
