Zona Sul concentra as taxas de condomínio mais altas da cidadeReginaldo Pimenta / Agência O DIA
A cidade do Rio de Janeiro registrou alta de 16% na taxa média de condomínio nos quatro primeiros meses de 2026, aponta levantamento da Loft, empresa de tecnologia e serviços financeiros para imobiliárias. Especialistas consultados por O DIA explicam a disparada dos preços e apontam os principais fatores que pressionam essa despesa.
Com o aumento, o valor médio mensal da taxa de condomínio na Cidade Maravilhosa chegou a R$ 1.100, mesmo patamar observado em São Paulo. No entanto, o crescimento registrado no período foi quase duas vezes maior no Rio de Janeiro: 16%, ante 9% na capital paulista.
Ainda de acordo com o levantamento, a Zona Sul concentra as taxas de condomínio mais altas da cidade. A Lagoa lidera o ranking, com valor médio de R$ 2.300, seguida por Ipanema (R$ 2.200) e São Conrado (R$ 2.093). Leblon (R$ 2.005) e Jardim Oceânico, na Barra da Tijuca (R$ 2.000), completam a lista dos bairros com taxa média superior a R$ 2.000.
O advogado Daniel Blanck, especialista no mercado imobiliário carioca, afirma que a aproximação dos valores das taxas de condomínio entre Rio de Janeiro e São Paulo é resultado de uma combinação de fatores econômicos e estruturais.
"O principal motor desse aumento é a pressão sobre os custos operacionais, que pesam fortemente no orçamento dos edifícios. A folha de pagamento dos funcionários, incluindo porteiros, zeladores e equipes de limpeza, representa cerca de 48% a 50% das despesas de um condomínio", afirma.
"Os reajustes salariais e encargos trabalhistas, somados à inflação dos insumos de manutenção (como peças de elevador, materiais de construção e serviços gerais) e ao aumento nas tarifas de energia elétrica e água, impulsionaram as cotas", informa.
Daniel Blanck também pontua que "o perfil imobiliário carioca, especialmente na Zona Sul, caracteriza-se por edifícios com poucas unidades (torres únicas), o que significa que essas despesas crescentes são divididas entre um número menor de moradores, elevando o custo individual".
O dono de imóvel e contador Milton Yuri Paixão, de 33 anos, afirma que o mercado tem se tornado menos atrativo para os proprietários.
"O cenário imobiliário hoje, com taxas condominiais cada vez mais elevadas e estruturas exorbitantes que mais parecem resorts, desfavorece a cobrança de um valor considerado justo do ponto de vista do proprietário. Uma possível melhora seria investir em imóveis que não tenham essas taxas, como casas de rua e de vila, por exemplo. Entretanto, o cenário de violência favorece cada vez mais a criação de condomínios e megaestruturas", avalia.
Ele também frisa que já precisou arcar com parte do aumento para não perder o inquilino.
"Já precisei absorver tanto na hora de renovar o contrato quanto em situações de necessidade de uma obra de emergência no prédio, quando foi necessário acrescer uma taxa extra e o inquilino não ficou de acordo. Nesse caso específico, tive que tirar do meu próprio bolso", diz.
"Eu diria que o condomínio alto é o maior inimigo hoje dos proprietários. As taxas estão tão elevadas que, na maioria dos casos, não compensa manter o imóvel alugado como fonte de renda."
A carioca Rafaela Mesquita, de 43 anos, proprietária de dois apartamentos na Tijuca, conta que teme novos reajustes na taxa de condomínio.
"Em um primeiro momento, percebi um reajuste alto no valor do aluguel e do IPTU, cobrados juntos pelo QuintoAndar. Só esse aumento, sem considerar o condomínio, já teve um impacto de aproximadamente 10% no meu custo fixo", conta.
Ela destaca que considera mudar de imóvel em razão do custo total.
"Estou considerando essa possibilidade ao final do ano, caso o condomínio tenha um reajuste muito alto, seguido pelo aumento do aluguel no aniversário do contrato. Se o meu custo total aumentar 15%, a conta não fecha. Quem está tendo esse reajuste anual no emprego?", diz.
Rafaela tem dois imóveis próprios e utiliza a renda dos aluguéis para pagar o imóvel onde reside. De acordo com ela, a situação como proprietária também é afetada.
"Hoje em dia, no Rio, só compensa alugar por temporada. Contratos de longa duração são mais atrativos para diversificar a renda", garante. "É uma segurança para o futuro, mas, ainda assim, hoje há investimentos que rendem mais. Já a locação por curta temporada, não. O problema é que a demanda está em alta, principalmente na Zona Sul e no Centro. E os meus imóveis estão na Zona Norte."
O que mais pesa no valor do condomínio?
Leandro Souza, administrador e membro da Comissão Especial de Gestão e Administração Profissional de Edificações e Condomínios do Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro, pontua as principais causas do aumento dos valores dos condomínios.
"As taxas que mais aumentaram nos últimos meses são aquelas que envolvem os salários dos funcionários, portaria, limpeza e zeladoria, além do consumo coletivo de água, que, em alguns condomínios, triplicou de valor após a entrada da nova distribuidora Águas do Rio, devido ao modelo de cobrança por múltiplas economias e à tarifa mínima multiplicada aplicada pela concessionária."
"Além disso, houve aumento nos custos de manutenção das áreas de lazer, e tudo isso pesa ainda mais nos imóveis maiores", diz.
A proprietária da Veroneze Administradora, Francine Branchi, assegura que as "novas exigências legais" também contribuem para a alta.
"Novas exigências legais e a necessidade de manter o prédio em boas condições também contribuem para o aumento dos custos ao longo do tempo. Claro que podem existir fatores pontuais que elevem as despesas em determinados períodos, mas, de forma geral, os custos dos condomínios tendem a crescer de maneira contínua."
A administradora também explica que a terceirização de serviços pode ser uma alternativa.
"Em muitos casos, a terceirização pode parecer mais cara em um primeiro momento, quando comparada apenas ao custo mensal de um funcionário próprio. Porém, quando analisamos o cenário no médio e longo prazo, ela tende a ser mais vantajosa, pois reduz a exposição a passivos trabalhistas, custos com rescisões, afastamentos, férias, substituições e demais obrigações relacionadas à gestão de pessoal", ressalta.
"Além da questão financeira, a terceirização também traz ganhos operacionais, já que a empresa contratada é responsável por cobrir faltas, férias e afastamentos, reduzindo a carga administrativa e os riscos para o condomínio."
A síndica profissional dos condomínios Portofino (Leblon), Umuarama (Laranjeiras), Triunfo (Laranjeiras), Limoeiro (Laranjeiras), Georges Seurat (Humaitá) e Resedá (Lagoa), Sangela Mendes, destaca os maiores desafios na administração dos condomínios.
"O maior desafio hoje é equilibrar qualidade de serviço e controle de custos. Muitos condomínios estão buscando reduzir despesas com mão de obra, principalmente por meio da terceirização, que, além de gerar economia, costuma trazer mais profissionalismo e eficiência operacional", pontua.
"Cortar custos é o mais difícil. O síndico precisa buscar eficiência constantemente, mas muitos gastos são inevitáveis. Em vários casos, o desafio não é apenas economizar, mas conseguir manter a qualidade dos serviços essenciais sem comprometer a saúde financeira do condomínio."
A segurança urbana também é um fator que influencia os preços. O corretor de imóveis e CEO da VG Imobiliária, João Gitahy, assegura que esse custo pesa no orçamento.
"O custo com empresas terceirizadas para a contratação de mão de obra especializada, como seguranças e porteiros, encarece muito os condomínios. Em alguns empreendimentos, a segurança já é um dos maiores itens da previsão orçamentária anual. A falta de segurança pública gera a necessidade de investimento em segurança privada, que é bem cara."
Marcos Lopes, de 47 anos, mora de aluguel há quase 20 anos e conta que os aumentos recentes afetaram seu planejamento financeiro.
"O aumento dos valores de condomínio afetou meu planejamento financeiro, aumentando minhas despesas mensais e, consequentemente, a necessidade de ajustes no orçamento para manter o equilíbrio das contas. Esse fato ocorreu nos últimos meses e representou um aumento expressivo em relação ao valor que eu pagava anteriormente."
Inadimplência dos condôminos
A inadimplência dos condôminos tem impacto direto na taxa mensal, frisa a diretora e sócia da VTX Administradora, Ana Beatriz Correa.
"A inadimplência diminui a receita necessária para o pagamento das despesas ordinárias (mensais) do condomínio. Quando o índice de inadimplência aumenta e persiste, pode ser necessário utilizar fundos de reserva, adiar investimentos ou até aprovar medidas para recompor o equilíbrio financeiro", diz.
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