Niterói: Máfia dos Condomínios precisa ser combatida na cidadeReprodução

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Niterói – Mal começou o ano e um antigo problema vem assolando a cidade de Niterói. É a pressão ilegal e judicial que está sendo atribuída à “Máfia dos Condomínios”, uma prática já antiga, mas que vem aumentando e acontecendo à luz dos olhos da sociedade civil – e que consiste em usar na justiça, dividas superfaturadas ou vencidas e até problemas com herdeiros, como pano de fundo para um golpe sujo, impetrado em sua maioria por síndicos que utilizam procurações de proprietários que não frequentam reuniões de condomínio para mascarar as reais situações do devedor, culminando em tratar o devedor como criminoso. Ao negar e ele a justa negociação da dívida, busca levar seu imóvel, à sua revelia, a um leilão “fantasiado” de legal, mas que fere diversas cláusulas pétreas da Constituição Brasileira. A prática ilegal foi revelada com exclusividade pelo jornal O DIA Niterói, em setembro de 2025.
A sensação dos proprietários de imóveis na cidade é que a chamada "Máfia dos Condomínios" precisa ser atacada pelos gestores públicos, políticos e empresários dos setores envolvidos – como administradoras de condomínios, síndicos, tabeliões infiltrados em cartórios e conselheiros dos condomínios que ganham vantagens especiais dos síndicos, para votar como ele em assembléias obtusas, com a presença de um time organizado de proprietários que seguem a cartilha do síndico. O que deveria ser um espaço de convivência pacífica está se tornando, para muitos, um ambiente hostil e opressor.
A “Máfia dos Condomínios” acaba por promover, com suas atitudes de abuso de poder, casos de assédio moral e perseguição em condomínios, transformando estes ambientes residenciais em espaços de medo e tensão. O golpe está sendo especialmente aplicado em bairros valorizados como Icaraí, Ingá e Santa Rosa, onde participantes da Máfia agem de forma coordenada e sistemática.
PALCO DE ASSÉDIOS MORAIS E PATRIMONIAIS
O assédio moral e patrimonial em condomínios ocorre quando há perseguição continua contra moradores, geralmente motivada por desentendimentos com a gestão ou por conflitos pessoais. As práticas mais comuns incluem: multas abusivas e sem respaldo legal; exposição vexatória em reuniões e atas de assembleias; restrições injustificadas ao uso de áreas comuns; processos internos infundados e campanhas de isolamento social – fora os comentários em assembleias e reuniões em que o inadimplente sequer pode ir para defender sua moral e sua honra. Taxado como bandido por meia dúzia de golpistas que atuam em conluio, o proprietário se vê acuado e perseguido. Muitos são os casos de problemas psicológicos desenvolvidos pela vítima, a partir do crime de stalker.
Segundo levantamento da Abrassp (Associação Brasileira de Síndicos Profissionais), 1 em cada 5 síndicos admite já ter aplicado multas como forma de advertência pessoal, o que configura abuso de poder. O aumento das ações ajuizadas por danos morais relacionadas a conflitos condominiais revela uma tendência de judicialização crescente, impulsionada pela falta de transparência e pela má gestão em muitos condomínios.
Casos emblemáticos têm levado à condenação de síndicos e administrações, com indenizações que chegam a R$ 25 mil por danos morais. A jurisprudência brasileira reconhece que o uso do cargo para retaliações pessoais é ilegal e passível de responsabilização civil e criminal.
Especialistas recomendam que vítimas de assédio moral em condomínios tomem medidas legais e organizadas, ou seja. É preciso registrar provas: mensagens, notificações, testemunhos e gravações; formalizar queixas junto à administradora ou no livro de ocorrências; convocar assembleia com a participação de 1/4 dos condôminos, que pode solicitar reunião para tratar da destituição do síndico (art. 1.355 do Código Civil); votar a destituição: maioria absoluta pode afastar o síndico por abuso de poder (art. 1.349), além de ingressar com ação judicial, buscando reparação por danos morais ou afastamento liminar em casos graves.
O condomínio deve ser um espaço de respeito, segurança e bem-estar coletivo. A escalada de abusos mostra a urgência de reformas na cultura condominial, com mais transparência, fiscalização e educação sobre os limites legais da administração.
PRÁTICA ABUSIVA DEVE SER CONDENDA
Um caso analisado pelo STJ envolveu a arrematação de um imóvel avaliado em R$ 870 mil, vendido em segundo leilão por apenas R$ 346 mil, ou seja, 39,8% do valor de mercado. O Tribunal de Justiça do Paraná havia validado a arrematação com base na redação anterior do artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/97, que permitia a venda pelo valor da dívida. O STJ, porém, entendeu que essa interpretação ignorava o princípio da vedação ao preço vil, essencial para evitar a expropriação injusta do patrimônio do devedor.
Preço vil é caracterizado quando o bem é vendido por valor manifestamente inferior ao de mercado, geralmente abaixo de 50% da avaliação. A decisão reafirma que a execução da dívida não pode ser usada como instrumento de enriquecimento ilícito do credor, em detrimento da ruína do devedor. O Agravo em Recurso Especial nº 2.165.101/PR, destacou a necessidade de alinhar a interpretação da Lei nº 9.514/97 com os princípios constitucionais e processuais que vedam abusos.
Uma das primeiras proteções ao devedor fiduciante é o princípio de equidade, além da impossibilidade de expropriação. A decisão fortalece a posição de quem já se encontra em situação de vulnerabilidade financeira, evitando que perca seu patrimônio por valores irrisórios. O precedente cria parâmetros claros para os leilões de imóveis devedores e reforça que o instituto da alienação fiduciária deve respeitar a finalidade de garantir o crédito sem desvirtuar-se em práticas predatórias.
MORADIA É DIREITO CONSTITUCIONAL
O direito à moradia é considerado um direito fundamental na Constituição Federal, e por isso está protegido como cláusula pétrea. Ele está incluído no conjunto dos direitos e garantias individuais, que são protegidos contra qualquer tentativa de supressão por emenda constitucional.
O artigo 60, § 4º da Constituição Federal de 1988 estabelece: “Não será objeto de deliberação a proposta de emenda tendente a abolir: I – a forma federativa de Estado; II – o voto direto, secreto, universal e periódico; III – a separação dos Poderes; IV – os direitos e garantias individuais.”
Portanto, os direitos e garantias individuais são cláusulas pétreas, ou seja, não podem ser abolidos nem mesmo por emenda constitucional.
O direito à moradia foi incluído expressamente no artigo 6º da Constituição Federal por meio da Emenda Constitucional nº 26, de 2000: “Art. 6º: São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”
Embora o artigo 6º trate de direitos sociais, o Supremo Tribunal Federal (STF) e a doutrina jurídica reconhecem que muitos desses direitos — como moradia, saúde e educação — possuem status de garantias fundamentais, especialmente quando relacionados à dignidade da pessoa humana (art. 1º, III da CF).
Assim, o direito à moradia, por estar vinculado à dignidade humana e à proteção dos direitos fundamentais, não pode ser suprimido e é considerado protegido por cláusula pétrea.