Especialista tira dúvidas sobre cotas imobiliárias

A coluna conversou com Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor de operações da Neoin, sobre uma das alternativas para quem deseja investir no setor: as cotas de empreendimentos imobiliários. Segundo ele, nesta modalidade os investidores adquirem frações de imóveis na planta a preços abaixo do mercado e lucram com a venda posterior. Tribioli também deu um panorama do mercado. Confira:

1 – O mercado imobiliário continua sendo uma boa alternativa para investir o dinheiro extra?

O setor é amplamente reconhecido por sua estabilidade e potencial de valorização. Em comparação com outros tipos de investimentos, como ações e criptomoedas, os imóveis são significativamente menos voláteis, oferecendo maior segurança ao investidor. A demanda constante, seja para uso residencial, comercial ou industrial, garante que os preços se valorizem, proporcionando retornos expressivos aos investidores deste mercado. Um dos grandes motores para o sucesso das vendas de imóveis é a diminuição da Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, que atualmente está em sua sétima queda consecutiva (10,5% ao ano). Enquanto o mercado financeiro, especialmente o de renda fixa, se vê em busca de novas oportunidades para multiplicar o capital, o mercado imobiliário volta a ser o foco do momento, oferecendo segurança e lucros superiores aos proporcionados por bancos e corretoras.

2 – Outra vantagem é que o setor tem várias frentes, certo? É preciso ter muito dinheiro para investir?

Muitas pessoas acreditam que é necessário ter muito capital para investir, mas isso não é verdade. Dentro do mercado imobiliário, existem diversas modalidades que podem atender ao perfil e ao momento de cada investidor. Entre elas estão leilões, compra de imóveis na planta, locação de imóveis e fundos imobiliários, entre outras. Além destas, uma se destaca por oferecer lucros provenientes de vendas de novos imóveis: as cotas de empreendimentos imobiliários. Diferente da maioria dos fundos imobiliários em que a receita vem de aluguéis e a inadimplência pode prejudicar a previsibilidade do investidor, as cotas oferecem uma alternativa muito interessante.

3 – Como funciona a cota de empreendimento imobiliário?

Essa modalidade ainda pouco conhecida pela maioria, mas antiga, por décadas era oferecida apenas a grandes investidores, com possibilidade de aportes milionários. Ela é semelhante ao investimento tradicional em que os investidores adquirem imóveis na planta a preços abaixo do mercado e lucram com a venda posterior. A diferença é que o investidor de cotas segue o mesmo caminho, porém, de forma fracionada, sem a necessidade de adquirir um imóvel inteiro.

4 – Como essas cotas são utilizadas pelas construtoras?

As cotas são utilizadas pelas construtoras para captar recursos de pessoas físicas para realizar construções ou partes delas. Após a apuração do resultado financeiro do empreendimento, os lucros são distribuídos entre os cotistas de acordo com uma sociedade participativa dos resultados de um propósito específico. Neste modelo de negócio, 100% das responsabilidades são da construtora, incluindo projetos, construção, vendas, marketing, questões fiscais e tributárias, oferecendo aos investidores uma participação financeira líquida. Cada empreendimento é tratado como um propósito específico, individualizando sua contabilidade da empresa mãe. Muitas incorporadoras captam recursos antes mesmo de adquirirem o terreno e aprovarem os projetos. O modelo mais indicado é aquele em que o terreno já foi comprado, os projetos já foram aprovados pelos órgãos públicos e a obra já está em andamento.

5 – O que é uma cota?

A cota representa uma quantidade de metros quadrados (m²) que o investidor pode adquirir com seu capital. É importante verificar se o m² da cota tem valor abaixo do mercado atual, para que o lucro não dependa apenas da valorização no período de construção, mas também venha no momento da compra com o preço de mercado. Durante o período de construção, as unidades não são vendidas aos clientes finais, pois, assim como o terreno, o próprio empreendimento serve como garantia para os investidores.

6 – Como é feita a distribuição dos lucros aos investidores?

Por adquirirem cotas a preços abaixo do mercado, muitas incorporadoras antecipam parte dos lucros mensalmente, funcionando como uma espécie de aluguel turbinado. As cotas são comercializadas por meio de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), descrita no Código Civil Brasileiro na Lei 10.406/2002, do artigo 991 ao artigo 996. Essa modalidade foi democratizada e hoje é possível participar de construções com valores a partir de R$ 10 mil, ainda assim obtendo os lucros provenientes das vendas dos imóveis, ou seja, acima do comum de mercado. O prazo da cota sempre deve estar ligado à entrega do empreendimento, momento em que o investidor pode retirar o valor aportado inicial.

7 – Quais as dicas para quem deseja investir na modalidade?

Investir em cotas de empreendimentos imobiliários pode ser uma excelente maneira de acessar o mercado imobiliário com menor capital, diversificando os investimentos e aproveitando a segurança e o potencial de valorização deste setor. Antes de investir, é essencial realizar uma análise cuidadosa dos projetos e verificar a idoneidade dos gestores para garantir a segurança do capital investido.