Os 10 passos para financiar um imóvel nos Estados Unidos

Dando sequência ao tema, a coluna mostra os 10 passos para financiar um imóvel nos Estados Unidos. As orientações são de Lucio Santana, especialista em crédito internacional, e diretor da Royal Mortgage USA, empresa que conecta o interessado com os bancos, produtos e estruturas de crédito americanos. Confira:

1 - Objetivo e perfil do investidor. Antes de falar de banco, documento ou taxa, é preciso entender qual é o objetivo desta conquista. Um imóvel para uso próprio pode priorizar localização e escola, enquanto um para investimento exige foco em fluxo de caixa, vacância e potencial de valorização. Além disso, o perfil também conta: se o cliente é assalariado, empresário, autônomo, se já tem alguma renda em dólar ou se é um estrangeiro sem histórico de crédito local.

2 - Entender quanto de capital próprio será necessário. O segundo passo é falar abertamente de recursos próprios, porque isso é decisivo no financiamento de estrangeiros. De forma geral, o brasileiro precisa alocar uma entrada a partir de 25% do valor do imóvel. Porém depende do tipo de operação, do imóvel e do programa de crédito utilizado. Além da entrada, entram na conta custos de fechamento, como taxas, cartório, seguros e despesas de estruturação, além de reservas financeiras baseadas no valor da parcela, que os programas exigem, para demonstrar fôlego financeiro.

3 - Organizar a base financeira no Brasil e no exterior. O terceiro passo é arrumar a casa, literalmente. É importante ter contas bancárias organizadas, com movimentação coerente com a renda declarada; ter uma carta do seu contador com rendimento dos últimos dois anos (e o ano atual), além de incluir todas as despesas referentes à residência atual no Brasil; e planejar com antecedência o envio de recursos para os Estados Unidos dentro das regras de câmbio e da legislação brasileira.

4 - Saber qual tipo de financiamento faz mais sentido para o seu caso. De forma bem objetiva, são duas grandes categorias: com verificação de renda e sem comprovação de renda tradicional. Na primeira hipótese, o banco analisa de forma mais profunda a capacidade financeira do cliente. Entram na conta documentos como imposto de renda, comprovantes de faturamento, pró-labore, holerites, relatórios contábeis e, em alguns casos, cartas de contador para quem é empresário ou profissional liberal. No caso de funcionários em geral, precisará enviar informe de rendimento dos últimos dois anos, os três holerites mais recentes, além de uma carta do empregador com a data da contratação, função e salário. Como a percepção de risco para o banco é menor, em geral as condições são melhores: pode haver exigência de entrada um pouco menor, taxas de juros mais competitivas e, às vezes, mais opções de estrutura de prazo e produto. Esse tipo de linha costuma fazer mais sentido para quem tem a vida financeira bem organizada e está disposto a abrir um pouco mais de informação para conseguir um pacote de crédito mais atrativo.

Já os financiamentos sem comprovação de renda no formato tradicional são desenhados para o cliente que não quer ou não consegue apresentar toda essa documentação detalhada. Nesse caso, o foco da análise não é o holerite ou o imposto de renda e sim a solidez financeira geral. Normalmente, o banco vai exigir que o cliente comprove que tem fundos suficientes para a entrada do imóvel; os custos de fechamento e reservas equivalentes, em muitos casos, a cerca de 12 meses do valor da parcela.

5 - Documentação do cliente brasileiro. Há um kit básico, que depois é ajustado conforme o programa e o banco. Em geral, é solicitado documento de identidade válido e passaporte; comprovantes de renda (sendo ele a carta do contador ou informe de rendimento) e de atividade profissional (como holerites e contratos sociais); extratos bancários recentes, que mostram origem e consistência dos recursos para entrada, custos e reservas; e comprovação de patrimônio, quando ajuda a fortalecer a análise, como outros imóveis e investimentos.

6 - Pré-análise de crédito com foco em estrangeiros. Antes de escolher o imóvel e assinar contrato, é essencial passar por uma pré-análise ou pré-qualificação. Esse passo serve para validar se o projeto do cliente é viável do ponto de vista de crédito; estimar uma faixa de valor de imóvel e de financiamento que faça sentido para o interessado; e identificar eventuais ajustes necessários, como reforço de documentação ou reorganização de recursos.

7 - Escolher o imóvel alinhado ao plano financeiro. O imóvel ideal precisa caber no plano financeiro, não o contrário. Por isso, é preciso considerar preço de compra; custos de fechamento estimados e impostos, seguro e possível taxa de condomínio. No caso de imóvel para investimento, uma projeção realista de renda de aluguel.

8 - Etapa de aprovação formal: avaliação, análise e condições. Depois que a oferta é aceita, entra a fase de aprovação formal. Os principais passos são: avaliação independente do imóvel, para confirmar que o valor de compra está alinhado ao mercado; análise de crédito final pelo departamento de underwriting do banco, responsável por validar e aprovar o risco de uma operação de crédito; e emissão de condições, que são pedidos adicionais de documentos ou esclarecimentos.

9 - Fechamento e pós-fechamento. Com as condições atendidas e o financiamento aprovado, o cliente segue para a assinatura dos documentos finais. Nesse momento, é preciso estar atento a alguns pontos que, se forem ignorados, geram dor de cabeça depois: quando e como será feito o primeiro pagamento; qual conta será utilizada; como acompanhar o cronograma e quais são os canais de contato com o banco em caso de dúvidas. E se o imóvel é de investimento, quais são os próximos passos com a empresa de gestão ou com o corretor para colocar o ativo para trabalhar.

10 – Último conselho. Trate o financiamento imobiliário nos Estados Unidos como um projeto, não como uma aventura. Cada cliente tem uma combinação única de objetivo, renda, patrimônio, país de origem e tolerância ao risco. O que funcionou para um amigo pode não ser o ideal para você. A partir do momento em que o cliente está qualificado e realmente decidido a investir, é importante iniciar o quanto antes o processo de abertura de empresa, quando fizer sentido para a estratégia dele, e de conta bancária nos Estados Unidos, para realização do débito automático das parcelas do imóvel. Essas estruturas não se montam da noite para o dia.