Capital registrou 500 ações condominiais em janeiro, afirma pesquisa do Secovi RioFreepik

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Cristiane Campos
Sinal de alerta para o mercado condominial no estado do Rio: 840 novas ações foram protocoladas em janeiro deste ano. Do total, 500 ocorreram na capital e 340 no interior. Os dados são de estudo do Cepai (Centro de Pesquisas e Análise da Informação), do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), com base em dados do TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro).
Entre os principais motivos estão cobranças de cotas condominiais em atraso, conflitos de convivência entre moradores e questionamentos sobre decisões tomadas em assembleias. São situações comuns na rotina dos edifícios que, quando não resolvidas por meio de negociação ou mediação, acabam sendo levadas ao Judiciário.
Para Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, o cenário pede a necessidade de profissionalização na gestão dos condomínios. “É fundamental que as assembleias sejam realizadas de forma adequada, com convocação regular, pauta clara e respeito rigoroso aos quóruns legais e convencionais, evitando que decisões sejam posteriormente questionadas ou anuladas judicialmente. Também têm crescido no Judiciário discussões envolvendo o uso da propriedade, especialmente no Rio de Janeiro, como os conflitos relacionados à locação por temporada, tema que frequentemente exige definição judicial sobre os limites entre o direito individual do proprietário e as regras coletivas do condomínio”, destaca Tulli.
Com relação à inadimplência, principal motivo dos processos, o executivo diz que a administração precisa atuar com diligência na falta de pagamento, adotando políticas de cobrança rápidas e eficazes. “Com a alteração da Lei 14.905, de 28 de junho de 2024, que reduziu os juros aplicáveis quando não previstos em convenção para patamares inferiores a 1% ao mês, torna-se ainda mais importante antecipar as medidas de cobrança, inclusive judiciais, para evitar o prolongamento das dívidas e incentivar o pagamento tempestivo das obrigações condominiais”, alerta Tulli.
Já Bruno Gouveia, supervisor de Relacionamento da Cipa Síndica, avalia que o crescimento das ações está relacionado ainda a mudanças no comportamento dos moradores e à evolução da gestão condominial. “No caso de cotas em atraso, percebe-se um impacto com a crescente profissionalização dos síndicos. Esse movimento tem contribuído para que os gestores tenham um controle mais efetivo da inadimplência e adotem critérios mais claros e ágeis para a cobrança dos débitos. Quando as tentativas de negociação administrativa não são bem-sucedidas, a ação judicial acaba sendo utilizada como instrumento para resguardar a saúde financeira do condomínio”, analisa Gouveia.
Ele complementa que o trabalho híbrido ampliou o tempo de permanência das pessoas em casa, o que intensificou as situações de convivência e os potenciais conflitos. “Soma-se a isso, em alguns casos, a ausência de aplicação das sanções previstas nas normas internas do condomínio ou até mesmo um perfil de gestão que não prioriza a mediação e a conciliação como ferramentas para resolução destas situações”, pontua Gouveia.
Homero Neto, diretor da JB Andrade Imóveis, confirma o panorama apontado pela pesquisa. De acordo com ele, muitas ações começam com situações que poderiam ser resolvidas dentro da própria administração do condomínio. “A inadimplência é um dos principais motivos, mas também aparecem conflitos de convivência e questionamentos sobre assembleias. Transparência, assembleias bem conduzidas e comunicação constante ajudam muito a evitar dúvidas e conflitos depois”, ressalta Neto.
A coluna resumiu as dicas dos especialistas. Confira:
1 - Realize assembleias com convocação formal e pauta clara, respeitando os quóruns previstos em lei e na convenção.
2 - Registre atas completas e transparentes, evitando dúvidas ou questionamentos posteriores.
3 - Adote políticas ágeis de cobrança da inadimplência para evitar o acúmulo de dívidas.
4 - Priorize a mediação e a conciliação antes de levar conflitos entre moradores ao Judiciário.
5 - Conte com administradoras e assessoria jurídica especializadas, garantindo segurança na gestão.
6 - Estimule a comunicação com os moradores, reforçando regras e decisões do condomínio.