No SAC, a amortização é constante, fazendo com que a dívida do crédito imobiliário diminua rapidamenteMagnific

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Cristiane Campos
Comprar a casa própria é, para muitas famílias, a maior decisão financeira da vida. Quando não é possível pagar o imóvel à vista, o crédito imobiliário passa a fazer parte do orçamento por muitos anos. Nesse cenário, uma escolha que costuma ficar em segundo plano pode ter impacto significativo no custo total da operação: optar pelo sistema SAC ou Price na hora de amortizar as parcelas?
Para tirar todas as suas dúvidas, a coluna ouviu Cláudio Martins, executivo do mercado imobiliário no Rio de Janeiro. Confira a entrevista completa:
1 - Qual é a principal diferença entre SAC e Price?
R: A principal diferença está na forma como o saldo devedor é amortizado. No sistema SAC, a amortização é constante, fazendo com que a dívida diminua mais rapidamente e, consequentemente, os juros também caiam ao longo do tempo. Por isso, a prestação começa mais alta e vai diminuindo. E na tabela Price, a parcela inicial é menor e permanece estável, mas a dívida cai mais lentamente porque, no início, uma parcela maior corresponde ao pagamento de juros.
2 - Na prática, qual dos dois sistemas pesa menos no bolso?
R: Depende do que estamos considerando. Se olharmos apenas para a prestação inicial, a Price normalmente pesa menos no orçamento. Porém, quando analisamos o custo total dos juros considerando o mesmo valor financiado, taxa e prazo, o SAC tende a ser mais vantajoso, porque reduz o saldo devedor mais rapidamente.
3 - Por que a diferença entre os dois sistemas é tão importante para quem compra um imóvel?
R: Porque financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo. Não estamos falando de alguns meses, mas de contratos que podem durar 20, 25 ou até 30 anos. Uma diferença na velocidade de amortização pode representar um impacto significativo no saldo devedor e no volume de juros pagos ao longo do contrato.
4 - Pode dar um exemplo?
R: Vamos imaginar uma família que compra um imóvel de R$ 300 mil e financia R$ 240 mil, com prazo de 360 meses e taxa de 12% ao ano. Nesse cenário, a primeira prestação pelo SAC seria de aproximadamente R$ 3.066,67, enquanto na Price ficaria em torno de R$ 2.468,67. No SAC, porém, a prestação diminui ao longo do tempo, chegando a uma última parcela de cerca de R$ 673,33 no exemplo. Já na Price, a prestação permanece praticamente estável. O ponto principal não é apenas o valor da parcela. É observar quanto da dívida está sendo efetivamente eliminada a cada pagamento.
5 - Então, quem tem um orçamento mais apertado pode se sentir mais confortável com a Price?
R: Sim. A Price pode apresentar uma prestação inicial menor e, por isso, pode facilitar o enquadramento do financiamento no orçamento familiar. Mas é preciso olhar além desse primeiro momento. O comprador deve entender que, no início do contrato, amortizará menos a dívida e pagará proporcionalmente mais juros.
6 - E para quem pretende quitar o financiamento antes do prazo?
R: Essa é uma situação muito interessante. Se a pessoa já sabe que pretende fazer amortizações extraordinárias ao longo do contrato, o SAC tende a estar mais alinhado a essa estratégia, porque o saldo devedor já começa sendo reduzido mais rapidamente. Mas é fundamental que o comprador tenha condições de suportar a prestação inicial mais elevada.
7 - Como funcionam essas amortizações extraordinárias?
R: O mutuário pode utilizar recursos adicionais para reduzir o saldo devedor. Isso pode acontecer, por exemplo, com o 13º salário, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), uma renda extra ou uma reserva financeira. Ao reduzir o principal da dívida, o comprador também abate os juros futuros, que são calculados sobre o saldo devedor.
8 - É correto dizer que uma amortização extraordinária elimina mais parcelas do que simplesmente dividir o valor pago pelo da prestação?
R: Sim. Isso acontece justamente porque estamos reduzindo o saldo devedor e, com ele, os juros que seriam cobrados futuramente. Por isso, o efeito da amortização não deve ser analisado apenas pela quantidade de prestações que o valor representaria se fosse simplesmente dividido pela parcela mensal.
9 - Ao fazer uma amortização, é melhor reduzir o valor da prestação ou o prazo do financiamento?
R: Depende da situação financeira da família. Se a prestação atual está confortável e existe espaço no orçamento, reduzir o prazo costuma ser uma estratégia interessante, porque cada mês retirado do contrato significa também juros futuros que deixarão de ser pagos. Por outro lado, se a prestação está comprometendo uma parcela muito grande da renda, diminuir o valor mensal pode proporcionar um alívio importante no orçamento.
10 - Para quem pretende vender o imóvel antes de quitar o financiamento, o sistema escolhido também faz diferença?
R: Sim. Na venda de um imóvel financiado, normalmente é necessário quitar o saldo devedor ou transferir o financiamento, conforme as condições da operação. Quanto menor for o saldo devedor naquele momento, maior tende a ser o valor líquido que o proprietário poderá receber com a venda.
11 - Então, o SAC é sempre a melhor escolha?
R: Não existe uma resposta única. O SAC tende a apresentar menor custo total de juros nas mesmas condições de valor, taxa e prazo, mas começa com uma prestação maior. A Price pode fazer sentido para quem precisa de uma prestação inicial mais baixa e tem um planejamento financeiro compatível com essa escolha. O importante é não transformar a decisão em uma comparação apenas entre duas parcelas.
12 - Qual é o principal erro de quem vai contratar um financiamento imobiliário e qual conselho para quem está escolhendo entre SAC e Price?
R: O erro é olhar somente para a prestação inicial. É natural que o comprador procure a menor parcela, porque ela precisa caber no orçamento. Mas é necessário analisar também a evolução do saldo devedor, o custo dos juros, o prazo e a possibilidade de realizar amortizações ao longo do contrato. O interessado precisa fazer uma análise que vá além do “quanto vou pagar por mês?”. É preciso perguntar também: quanto da minha dívida vou amortizar com essa parcela? Quanto ainda vou dever daqui a cinco ou dez anos? Tenho condições de fazer amortizações extraordinárias? E qual sistema se encaixa melhor na minha realidade financeira? No financiamento imobiliário, a menor prestação nem sempre significa o menor custo. A melhor escolha é aquela que permite ao comprador manter o imóvel dentro do orçamento e, ao mesmo tempo, construir uma estratégia sustentável para reduzir a dívida até a quitação.