Com o início da pandemia causada pelo coronavírus, inúmeros condomínios, de maneira acertada, suspenderam imediatamente a utilização das áreas coletivas, tais como piscinas, academias, salões de festas, saunas etc, tudo isso visando a não proliferação do contágio.
Ocorre que, passados os três primeiros meses da pandemia, período mais severo da quarentena, que culminou na proibição do funcionamento de inúmeras atividades não essenciais, municípios e estados começaram a flexibilizar essas proibições, permitindo que muitas atividades voltassem a funcionar de forma faseada, sempre respeitando as regras de higienização e de distanciamento.
Diante desse movimento, muitos síndicos se viram pressionados pelos moradores para que também tivessem suas áreas coletivas liberadas, já que, em tese, não faria mais sentido a suspensão da utilização dessas áreas.
Ao bem da verdade, as normas que proibiram o funcionamento de atividades consideradas não essenciais, em regra, não foram dirigidas especificamente aos condomínios. Seu conteúdo normativo dirigiu-se no mais das vezes às atividades empresariais.
A legitimidade para a proibição da utilização destas áreas veio de normas que conferiam poderes ao síndico para que esse, de acordo com a dinâmica de cada condomínio, adotasse medidas que pudessem restringir ou proibir a utilização das áreas coletivas. Um exemplo disso foi a Lei nº 8.836/20 do Estado do Rio de Janeiro, a qual, em que pese sua possível inconstitucionalidade por legislar sobre matéria de direito civil cuja competência é privativa da União, conferiu poderes dessa natureza para o síndico.
Tem prevalecido o entendimento que cabe a cada condomínio a decisão de reabertura das suas áreas coletivas. Se a decisão for pela reabertura, sugere-se que o síndico observe as normas de flexibilização do seu município, fazendo um paralelo das atividades locais que estão sendo liberadas com a área que se quer liberar. Por exemplo, se no município onde se situa o condomínio a atividade de academia foi liberada, razoável ao condomínio também liberar sua área de academia.
Uma reflexão muito importante que deve ser feita é se o síndico ainda tem poder, sem a anuência da assembleia dos condôminos, de manter as restrições ou proibições para a utilização das áreas coletivas. Durante o momento mais crítico da pandemia esse poder/dever era incontestável, mesmo sem a anuência prévia assemblear, considerando o que prevê o código civil na parte que trata dos condomínios. Hoje, por sua vez, considerando que os poderes públicos estão adotando uma outra dinâmica no trato da pandemia, talvez a manutenção de medidas mais restritivas devam ter uma aprovação assemblear.
Por fim, se a decisão do condomínio for no sentido da não abertura desses espaços e algum morador desrespeitar, pode o síndico adotar os procedimentos previstos na convenção e no regulamento interno do prédio para multar o infrator. Se o caso se agravar, pode o síndico utilizar sanções ainda mais pesadas de acordo com o que diz os artigos 1336 e 1337 do código civil.
Ocorre que, passados os três primeiros meses da pandemia, período mais severo da quarentena, que culminou na proibição do funcionamento de inúmeras atividades não essenciais, municípios e estados começaram a flexibilizar essas proibições, permitindo que muitas atividades voltassem a funcionar de forma faseada, sempre respeitando as regras de higienização e de distanciamento.
Diante desse movimento, muitos síndicos se viram pressionados pelos moradores para que também tivessem suas áreas coletivas liberadas, já que, em tese, não faria mais sentido a suspensão da utilização dessas áreas.
Ao bem da verdade, as normas que proibiram o funcionamento de atividades consideradas não essenciais, em regra, não foram dirigidas especificamente aos condomínios. Seu conteúdo normativo dirigiu-se no mais das vezes às atividades empresariais.
A legitimidade para a proibição da utilização destas áreas veio de normas que conferiam poderes ao síndico para que esse, de acordo com a dinâmica de cada condomínio, adotasse medidas que pudessem restringir ou proibir a utilização das áreas coletivas. Um exemplo disso foi a Lei nº 8.836/20 do Estado do Rio de Janeiro, a qual, em que pese sua possível inconstitucionalidade por legislar sobre matéria de direito civil cuja competência é privativa da União, conferiu poderes dessa natureza para o síndico.
Tem prevalecido o entendimento que cabe a cada condomínio a decisão de reabertura das suas áreas coletivas. Se a decisão for pela reabertura, sugere-se que o síndico observe as normas de flexibilização do seu município, fazendo um paralelo das atividades locais que estão sendo liberadas com a área que se quer liberar. Por exemplo, se no município onde se situa o condomínio a atividade de academia foi liberada, razoável ao condomínio também liberar sua área de academia.
Uma reflexão muito importante que deve ser feita é se o síndico ainda tem poder, sem a anuência da assembleia dos condôminos, de manter as restrições ou proibições para a utilização das áreas coletivas. Durante o momento mais crítico da pandemia esse poder/dever era incontestável, mesmo sem a anuência prévia assemblear, considerando o que prevê o código civil na parte que trata dos condomínios. Hoje, por sua vez, considerando que os poderes públicos estão adotando uma outra dinâmica no trato da pandemia, talvez a manutenção de medidas mais restritivas devam ter uma aprovação assemblear.
Por fim, se a decisão do condomínio for no sentido da não abertura desses espaços e algum morador desrespeitar, pode o síndico adotar os procedimentos previstos na convenção e no regulamento interno do prédio para multar o infrator. Se o caso se agravar, pode o síndico utilizar sanções ainda mais pesadas de acordo com o que diz os artigos 1336 e 1337 do código civil.
*Roberto Bigler é advogado especialista em direito imobiliário
