De início, cumpre informar que o prazo de tolerância de seis meses de atraso na entrega do imóvel já vinha sendo admitido pela jurisprudência dos nossos Tribunais. E, com o advento da Lei 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, esse prazo de tolerância passou a ser regulamentado em nosso sistema jurídico, para os contratos firmados a partir de 28/12/2018, início de vigência da lei.
Tratando-se de atraso de obra superior a seis meses, o consumidor tem direito de ser indenizado pela injusta privação do uso do bem, tendo como base o valor desembolsado para alugar um imóvel semelhante, até que lhe seja entregue a posse direta do imóvel, isto é, até a data da efetiva entrega das chaves.
Ademais, mesmo que o consumidor não tenha alugado outro imóvel durante o período de atraso, o vendedor deve indenizá-lo a título de lucros cessantes, em valor correspondente aos alugueis que o imóvel poderia ter lhe rendido se fosse entregue na data prometida, já considerado o decurso do prazo de tolerância, uma vez que o prejuízo do comprador, nesse caso, é presumido, o que independe da demonstração da finalidade negocial da compra, se foi para moradia ou locação. Frequentemente, para apurar o valor mensal da indenização, aplica-se o índice de 0,5% sobre o valor do imóvel.
Caso, diante do atraso da entrega da obra, o consumidor perca o interesse pelo imóvel, ele também pode pedir o desfazimento do contrato, devendo lhe ser restituído 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, incluindo-se a comissão de corretagem. Ainda, vale destacar que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta possui cláusula relatando que o comprador não poderá desistir da aquisição, ou seja, não poderá pedir a rescisão contratual. Essa prática é considerada abusiva, e não impede que o consumidor opte pela desistência de compra do imóvel por culpa da incorporadora, o que se dá com o atraso da construção.
Outra questão que merece atenção é que na maioria dos contratos existe uma cláusula prevendo que após a emissão do “habite-se”, todas as despesas do imóvel correm por conta do comprador, tais como impostos, taxas e contribuições fiscais de toda natureza, independentemente se o imóvel foi entregue ou não. Essa disposição contratual é considerada inválida, porquanto a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel, inclusive das contribuições condominiais, só tem início com a entrega das chaves, isto é, só compete ao consumidor efetuar o pagamento quando realmente estiver na posse do imóvel.
O atraso da obra também pode dar ensejo ao direito do comprador ser indenizado por danos morais. Todavia, esse tipo de indenização só é possível em situações excepcionais, quando devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do consumidor. O atraso deve ter como consequência fática uma situação que realmente gere dor, angústia e revolta, pois o mero descumprimento contratual não é fundamento apto de incidência de reparação por dano moral.
Por fim, recomenda-se que, quando o consumidor constatar que a obra está atrasada, ele entre em contato com a construtora responsável para que lhe informe sobre os motivos do atraso e sobre a nova data de conclusão. Aconselha-se que essa comunicação seja feita por escrito, a fim de que fique registrada.
Tratando-se de atraso de obra superior a seis meses, o consumidor tem direito de ser indenizado pela injusta privação do uso do bem, tendo como base o valor desembolsado para alugar um imóvel semelhante, até que lhe seja entregue a posse direta do imóvel, isto é, até a data da efetiva entrega das chaves.
Ademais, mesmo que o consumidor não tenha alugado outro imóvel durante o período de atraso, o vendedor deve indenizá-lo a título de lucros cessantes, em valor correspondente aos alugueis que o imóvel poderia ter lhe rendido se fosse entregue na data prometida, já considerado o decurso do prazo de tolerância, uma vez que o prejuízo do comprador, nesse caso, é presumido, o que independe da demonstração da finalidade negocial da compra, se foi para moradia ou locação. Frequentemente, para apurar o valor mensal da indenização, aplica-se o índice de 0,5% sobre o valor do imóvel.
Caso, diante do atraso da entrega da obra, o consumidor perca o interesse pelo imóvel, ele também pode pedir o desfazimento do contrato, devendo lhe ser restituído 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, incluindo-se a comissão de corretagem. Ainda, vale destacar que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta possui cláusula relatando que o comprador não poderá desistir da aquisição, ou seja, não poderá pedir a rescisão contratual. Essa prática é considerada abusiva, e não impede que o consumidor opte pela desistência de compra do imóvel por culpa da incorporadora, o que se dá com o atraso da construção.
Outra questão que merece atenção é que na maioria dos contratos existe uma cláusula prevendo que após a emissão do “habite-se”, todas as despesas do imóvel correm por conta do comprador, tais como impostos, taxas e contribuições fiscais de toda natureza, independentemente se o imóvel foi entregue ou não. Essa disposição contratual é considerada inválida, porquanto a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel, inclusive das contribuições condominiais, só tem início com a entrega das chaves, isto é, só compete ao consumidor efetuar o pagamento quando realmente estiver na posse do imóvel.
O atraso da obra também pode dar ensejo ao direito do comprador ser indenizado por danos morais. Todavia, esse tipo de indenização só é possível em situações excepcionais, quando devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do consumidor. O atraso deve ter como consequência fática uma situação que realmente gere dor, angústia e revolta, pois o mero descumprimento contratual não é fundamento apto de incidência de reparação por dano moral.
Por fim, recomenda-se que, quando o consumidor constatar que a obra está atrasada, ele entre em contato com a construtora responsável para que lhe informe sobre os motivos do atraso e sobre a nova data de conclusão. Aconselha-se que essa comunicação seja feita por escrito, a fim de que fique registrada.
*Raphael Siston é advogado especialista em direito imobiliário e leilões
