Novo índice de reajuste do aluguel divide opiniões

Inquilinos e proprietários contam agora com um novo indexador para o reajuste do aluguel. O Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) foi criado esta semana pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), como alternativa ao IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado), o mais utilizado nos contratos de locação. Isso porque durante a crise da Covid-19, este indicador atingiu percentuais acima da inflação do país. A saída para muitos locatários foi negociar ou tentar a troca pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Para se ter ideia, o primeiro fechou 2021 com alta de 17,78%, já o segundo encerrou o mesmo período em 10,42%.

O Ivar/FGV é calculado com base em uma média ponderada dos valores de aluguéis das cidades do Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Segundo dados da primeira divulgação, o novo índice fechou o ano passado com queda de 0,61%.

“É uma boa ideia ter um indexador específico, embora ele ainda no início possa ter algumas distorções porque está concentrado em quatro capitais. Se for utilizado no Brasil inteiro, certamente poderá exponenciar os valores dos aluguéis nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste que não condizem com a realidade atual. Mas não há dúvidas de que ele é muito melhor que o IGP-M”, analisa o economista Gilberto Braga.

Braga complementa que o Ivar foi criado porque a lei não estabelece qual o indexador que deve ser usado nos contratos de aluguel. “Existe uma preferência quase generalizada pelo IGP-M, mas com a Covid-19 ficou claro que ele é um índice de inflação que captura uma série de eventos que não se relacionavam diretamente com a moradia, fazendo com que ao longo de 2021 a sua variação fosse bastante expressiva. Em determinados momentos, por exemplo, o reajuste do aluguel foi superior a 30%. Fechamos 2021 com uma inflação anualizada de 10,02% no IPCA, ou seja, ter 17% ou 30% no aumento médio do aluguel criou um desbalanceamento indesejado no mercado”, explica o economista.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio (Sindicato da Habitação) também considera positiva a criação do Ivar. “O novo índice vai ajudar a ter uma análise mais completa do que se passa no mercado de aluguel residencial. Inclusive, estamos marcando um bate-papo com a FGV para ver como podemos ajudar a completar esses dados. Entendemos que o Ivar pode ser bom tanto para o inquilino quanto para proprietário, já que utiliza dados reais feitos pela fundação”, observa Schneider.

Edison Parente, vice-presidente Comercial da Administradora Renascença, completa que cabe às imobiliárias aconselhar ou não a adoção do Ivar aos seus clientes. “Mas com índice negativo, como foi em 2021, dificilmente alguém vai embarcar. Talvez este ano teremos uma melhor visão, se o mesmo der um positivo realista”, prevê Parente.

O advogado Rodrigo Laim, do escritório Sender Advogados Associados, observa que, apesar de o Ivar preencher uma lacuna nos contratos de locação, quem irá definir a sua relevância no curto e médio prazo será a sociedade brasileira, já que a escolha do índice de reajuste é livre entre os contratantes. “Assim, ao locatário pode soar vantajosa a previsão do Ivar considerando que este teve uma variação extremamente inferior ao IGP-M e ao próprio IPCA em 2021, levando o locador, por outro lado, a uma aparente desvantagem”, destaca Laim.

Ele pondera que muitos contratos foram desfeitos nos últimos meses em decorrência do aumento excessivo do aluguel e os próprios proprietários tiveram dificuldades em alugar novamente o imóvel pelo valor pretendido, ficando com o bem vazio por longo período. “Com isso, o bom senso deve sempre prevalecer. Se o Ivar se propõe a aferir especificamente a variação do mercado imobiliário, trazendo um cenário real ao pacto locatício (que, caso residencial, usualmente é firmado para durar ao menos trinta meses), o valor do aluguel, em tese, ficaria protegido pela média de mercado no médio/longo prazo, trazendo um aparente equilíbrio aos novos contratos”, diz o advogado.

Para a sua aplicação, Laim orienta analisar cada caso, já que durante a pandemia muitos locadores optaram por reduzir o valor, confiando na alta dos índices de reajuste. “Assim, o diálogo entre locadores e locatários se torna fundamental para manter o equilíbrio contratual”, recomenda o especialista.