Mercado secundário ganha espaço no setor de shoppings

Para dar retorno ao investidor, grandes grupos vendem ativos para empreendedores menores e fundos imobiliários

Por O Dia

Rio - A indústria brasileira de shopping centers está intensificando o movimento de venda por parte de grandes players do setor, de participações ou de empreendimentos inteiros, para fundos ou empresas de porte médio, afirmam analistas. Com isso, segundo esses especialistas, o segmento, ao se abrir ainda mais para o chamado mercado secundário, está mostrando claramente para onde vai e se aproximando do perfil de mercados maduros, como o americano. Movimento que deverá tornar este setor bem mais concentrado nas mãos de grandes marcas, em até sete anos, e permitindo o crescimento de empreendedores que ainda engatinham nesse mercado.

Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da GS&BW — que une a consultoria Gouvea de Souza com a BW, especializada em shopping centers — , é um dos que afirma que o desenho do mercado de shoppings no Brasil vai mudar nos próximos anos. Hoje, segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), oito grupos de capital aberto possuem 31% dos shoppings e 62% estão concentrados em 26 outros grupos.

“A multiplicação do setor no Brasil como vemos hoje se desenvolveu mais a partir de 2007 e, com a entrada de fundos de investimento nos empreendimentos e foco em expansões, a pressão por resultados mudou e passa a ser de curto prazo”, explica Marinho.

Segundo ele, entre 1966 e 2006, o Brasil inaugurou 351 shoppings. E de 2007 até o presente momento, 160 novos passaram a funcionar, somando 511 empreendimentos no país.

“Isso tem a ver com novos recursos e investimentos que foram injetados nesse mercado. Passada essa onda, as empresas fortes no setor estão agora adequando seus ativos ao estilo de portfólio que elas e seus acionistas vislumbram. Teremos, assim, grupos regionais, como o mineira Tenco, que está investindo fortemente no setor, ou a Saphyr (do empresário Paulo Stewart, ex-dono do NorteShopping, no Rio)que comprou 100% do Fashion Mall, em São Conrado, da BR Malls. É um movimento que deve se intensificar nos próximos anos. A concentração será maior”, acrescenta. O valor de venda do Fashion Mall foi de R$ 175 milhões.

A BR Malls, que tem 48 shoppings, informou que tem mantido a estratégia de reciclar seu portfólio por meio de vendas de participações minoritárias em shoppings que não administra. Em 2014, além do Fashion Mall, ela vendeu as participações em alguns centros de compras onde sua participação era pequena, caso do shoppings Big Shopping, em Contagem (MG), Pátio Belém, em Belém, Metrô Tatuapé, na capital paulista, e uma parte do Ilha Plaza, no Rio, onde ainda permanece majoritária. As vendas de participações renderam para empresa cerca de R$ 200 milhões em maio.

Eduardo Prado, superintendente de Relações com Investidores da Aliansce Shoppings, afirma que o foco é manter em seu portfólio o que ela classifica de shoppings regionais dominantes — ou seja, aqueles que são a primeira opção do consumidor para compras, lazer e serviços.

“É esse o ativo que a empresa quer.O nosso pipeline é de crescimento com expansão, juntamente com crescimento orgânico. Abrimos cinco shoppings em dois anos e meio, que estão em ritmo de crescimento forte. Mas observamos, sim, novas oportunidades”, diz ele, acrescentando que, no mercado brasileiro, a criação de gigantes do setor, assim como em outros países, é uma possibilidade real. “E nem sempre a consolidação para isso dependeram de desembolsos e endividamento das companhias”, ressalta o executivo.

Em 2012, a Aliansce vendeu o shopping Campina Grande, na Paraíba, para um empreendedor privado, que atua no ramo imobiliário, cujo nome a empresa não revela. O mais recente movimento, no começo de dezembro, foi com o Canada Pension Plan Investment Board (“CPPIB”), membro do bloco de controle da companhia e que ampliou sua participação no shopping Iguatemi Salvador.

Analista da Coinvalores, Felipe Silveira diz que é natural que as empresas do setor façam desinvestimentos ou redução de participações em empreendimentos maduros que tenham.

“É esse movimento que melhora o fluxo do mercado secundário do setor de shoppings e mostra que há um amadurecimento também do nosso mercado de capitais. Além disso, o desinvestimento por parte das empresas é um meio de redução de endividamento.” Segundo Silveira, a dívida líquida hoje é de 4,3 vezes o (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) no caso de um grupo como o BR Malls e de 4,4 vezes o Ebitda, falando da Aliansce. Porém, essa é uma posição de endividamento que não é vista como um problema.

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