Juro alto afasta investidor de fundo imobiliário

Cotas estão mais baratas que o metro quadrado; momento abre oportunidades para novos negócios, como FIP de prédios históricos

Por O Dia

São Paulo - O aperto monetário e a consequente retração da atividade econômica têm influenciado negativamente os fundos de investimentos imobiliários (FII). Embora a rentabilidade de alguns produtos tenha superado os 20%, o valor das cotas têm registrado perda significativa, com alguns investidores migrando para a renda fixa. Por outro lado, se o investidor tiver uma visão de médio a longo prazo pode ser o momento de encontrar boas oportunidades.

O diretor da área de fundos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) Rodrigo Machado, ressalta que no último semestre o valor intrínseco do ativo sofreu em razão da taxa de juro. “Há fundos em que as cotas estão mais baratas que o metro quadrado do empreendimento. O segmento também foi afetado pela condição macroeconômica”, diz. Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em maio o patrimônio líquido dos fundos imobiliários registrados na entidade era de R$ 60,9 bilhões, distribuídos em 262 fundos.

No ranking de FIIs da BM&FBovespa, o destaque fica para o FII RB Prime2 com taxa de lucratividade de 24,81% em maio. O índice do setor, o IFIX subiu 1,47% em maio, ante queda de 6,17% do Ibovespa. No ano no entanto, a alta é de 8,61% ante 7,71% do Ibovespa. Esse desempenho mostra que pode ser o momento para encontrar boas oportunidades, afirma o especialista em fundos imobiliários Sergio Belleza. “O investidor tem que ficar atento. O que percebemos é um mercado de ondas. Quando a onda estava nos fundos imobiliários, todos estavam focados nisso, agora que as cotações caíram há um certo desleixo em relação ao investidor. Esse é o momento em que os gestores deveriam dar mais informações e analisarem melhor o segmento”, avalia.

De acordo com Belleza, a Bolsa teve um “boom” de pessoa física em 2013, quando o número desses investidores era de mais de 100 mil no segmento e, mesmo assim, ainda há muito potencial para o segmento crescer. “Tivemos aumento no número de CPFs, com 110 mil por volta de 2013. Hoje este número está próximo de 90 mil. Há muito espaço para crescer”, diz Belleza, acrescentando, no entanto, que para que o setor volte a atrair o investidor pessoa física será necessário que a economia retome o crescimento e que a taxa de juro volte a cair fortemente.

O consultor pondera, no entanto, que é sempre importante lembrar que este é um segmento de investimento onde o cliente precisa pensar no médio e longo prazos. “Quem entra pensando em curto prazo tem grande chance de perder dinheiro”, diz.

Para Belleza, não devem surgir novos fundos este ano. “Não é o momento de novos fundos, é o momento de analisar os que estão no mercado. É o momento de explorar oportunidades e entender os que estão no mercado para saber se vão sofrer ou não com a crise que estamos vivendo”, diz.

Para Rodrigo Machado, da Anbima, dada a condição macroeconômica do país, não há uma visão otimista para o segundo semestre. “Os ativos tendem a sofrer um pouco mais em razão de menor aluguel, vacância e até possível inadimplência”, afirma. No entanto, assim, como Sergio Belleza, o diretor da Anbima ressalta que este não é um segmento de curto prazo. “Esses produtos são de longo prazo. Se você tiver a visão adequada de longo prazo essa situação é momentânea e tem muitas oportunidades de aquisição. Quando você converte preço da cota no mercado secundário pelo ativo que ele representa, tem boas barganhas”, explica.

Prédios históricos são oportunidade de investimentos

Se o segmento imobiliário está passando por dificuldades e os fundos estão refletindo este momento, há quem encontre no passado oportunidade de ganhar dinheiro. É o caso da Landmark Properties, que encontrou na restauração de prédios antigos no Rio de Janeiro uma grande oportunidade de negócio. De acordo com o diretor da empresa Gustavo Felizzola, o foco são investimentos em edifícios únicos e que têm grande valor ao patrimônio histórico, buscando não apenas reintegrá-los a vida urbana mas devolver à cidade parte da sua história. Para isso, Felizzola criou um Fundo de Investimentos em Participações (FIP) com investidores diversificados.

A Landmark, criada há cinco anos, tem como primeiro projeto a Vila Aymoré, no Rio de Janeiro, que envolve cerca de R$ 50 milhões, sendo que o FIP já tem patrimônio de R$ 80 milhões. “Esse patrimônio já reflete, em parte, o retorno”, diz. O FIP, que é voltado para o investidor qualificado, é um fundo de “muito longo prazo”, e investimento mínimo de R$ 1 milhão. “O retorno depende do ativo imobiliário, tem que pensar em algo acima de 20 anos”, diz.

Felizzola pondera que este segmento de restauração ainda atrai pouco o interesse do investidor, mas que lá fora é um produto muito conhecido. “Ter alguém dedicado a fazer isso é uma novidade, mas lá fora, principalmente na Europa, onde tem muitos imóveis históricos é muito comum”, diz, acrescentando que também há uma oferta grande deste tipo de imóvel no Rio de Janeiro. “O Rio está vivendo um momento de volta ao Centro e ao mesmo tempo é uma cidade que tem restrição de espaço. Com crise ou sem crise, vai acontecer, esta é uma realidade que está acontecendo no mundo inteiro”, prevê.

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